Como convertir tu casa en un apartamento exclusivo

La especializacion en el mercado inmobiliario español hace que cada vez las agencias inmobiliarias se especialicen mas en nichos de mercado que funcionan a pesar de la crisis, sobre todo, esta funcionando muy bien captar una parte del turismo extranjero o español que se desplaza a la grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla y otras ciudades españolas .

    Segun noticias del portal inmobiliario nosolopisos.es muchos extrajeros invierten en comprar piso en España y hay una gran demanda de pisos en Madrid en Venta , si bien hay que leer bien los detalles del articulo de nosolopisos titulado Inversores extranjeros compran pisos en España donde queda claro que no se refiere a inmigrantes sino a extranjeros con capacidad adquisitiva media o alta que demandan viviendas de lujo en Madrid y otras ciudades de gran tamaño y movimiento demografico, especialmente altos ejecutivos desplazados de grandes empresas españolas o extranjeras.
    
        Decorar y amueblar con muebles modernos de diseño las casas para convertirlas en apartamentos exclusivos en alquiler es la tecnica de la asociacion de home staging segun El Confidencial para captar ese nicho de mercado de los apartamentos amueblados de lujo en alquiler .

  

Apartamentos amueblados lujo decorados de diseño en inmobiliariabarreras.net

      El diario el Confidencial no describe perfectamente en que consiste este trajo un una noticia de ultima hora de hoy titulada : Maquilla tu casa para vender mas rapido y sin bajar demasiado el precio :


Maquillan casas. Las ‘ponen guapas’ para que entren por los ojos. Para que sea un amor a primera vista de quien podría ser su futuro propietario o inquilino. Es el trabajo de los home stagers, profesionales inmobiliarios que buscan potenciar al máximo los puntos fuertes de una vivienda y disimular, también al máximo, sus debilidades con un objetivo claro: conseguir que se venda o se alquile en el menor tiempo posible y sin necesidad de realizar un fuerte ajuste de precios.
“Son muchos los vendedores que optan por bajar el precio como única salida para vender su casa y no se dan cuenta de que hay técnicas que no sólo permiten acelerar la venta, sino que no te obligan a rebajar tanto los precios”, explica a El Confidencial Constanza Subijana Azqueta, de la Asociación de Home Staging de España.

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       Según su experiencia, con el home staging, las casas se venden dos veces más rápido y por un precio en torno a un 7% por encima de aquellas viviendas que no recurren a estas técnicas. “Hay que transformar la vivienda del vendedor en un lugar donde el comprador aspire a vivir y para ello es necesario conocer bien el activo e identificar al futuro comprador o inquilino”, añade. "Una vez identificado, nos ponemos manos a la obra".

         Con este tipo de técnicas Constanza y otros home stagers asociados consiguen alquilar pisos en cuestión de días; vender casas que llevaban meses en el mercado sin encontrar un comprador.
Para ello, tal y como cuenta Barbara Dircksens, otra asociada, "la primera impresión es fundamental. La decisión de alquilar o comprar una casa se toma durante los primeros 90 segundos. Es un proceso subliminal. En apenas un minuto sabes si te gustaría vivir en esa casa o no. Si es para ti o no. Es como enamorarte una persona. Lo sabes o no. Un proceso que apenas dura unos segundos".

   Potenciar los puntos fuertes y disimular los defectos
Como si de un maquillaje se tratara, aportan luminosidad a la vivienda, disimulan sus puntos débiles o imperfecciones. "Hay que transformar la vivienda del vendedor en un lugar donde el comprador aspire a vivir y para ello es necesario conocer bien el activo e identificar al futuro comprador o inquilino”, explica Constanza Subijana. "Utilizamos técnicas de venta inmobiliarias que consisten en transformar una vivienda que está a la venta en un producto inmobiliario muy atractivo para un potencial comprador. Tiene que estar impecable para que el cliente se sienta como en casa nada más entrar".
Prefieren viviendas amuebladas a pisos vacíos . "Sólo el 10% de los compradores puede visualizar el potencial de una vivienda vacía", apunta Subijana. "Los muebles dan carácter a la vivienda y permiten crear una conexión emocional con el comprador".
Potencian la luz, desalojan espacios, despersonalizan las vivienda... aunque, eso sí, "es muy difícil ser objetivo con tu propia casa y pretendemos que al futuro comprador le gusten nuestras cortinas, nuestros muebles, la foto de nuestra boda... Sin embargo, quien entra en el piso tiene que poder imaginarse viviendo allí. Si está muy cargado, con muchos detalles personales, es imposible hacerse una idea. Quitamos mucha personalidad de la familia que está viviendo en ella y buscamos una decoración mucho más neutra porque no sabemos quién va a residir en las casas", añade otra home stager, Sophie Lebhard.
Su trabajo salta a la vista (vea álbum de fotos). Espacios mucho más despejados e iluminados. Tonos y colores suaves y neutros...
Pero ¿cuánto cuesta llegar a estos resultados? 

    "Está al alcance de todos los bolsillos. Es difícil dar una cifra porque depende de si la vivienda está amueblada o vacía, de si puedes utilizar los muebles ya existentes. Podemos partir de un presupuesto muy modesto hasta lo que el cliente se quiera gastar. Pero el propietario debe ser consciente de que durante el tiempo que el piso permanece vacío está perdiendo mucho dinero. Tienes que pagar el IBI, los gastos de comunidad, agua, luz... Con un mes de alquiler puede compensar pagar los servicios de un home stager", añade Barbara Dircksens.

Pisos de lujo en Madrid - venta y alquiler - inmobiliariabarreras.net

Fotos de: Lumina Home Staging

Para Constanza Subijana, nunca debería superar el 1%-2% del coste de la vivienda. "En una apartamento en alquiler , esta técnica inmobiliaria puede costar 1.000-2.000 euros. Puede parecer mucho dinero, pero al mes siguiente ya está alquilado".
"Es recomendable que cualquier vivienda que esté en el mercado inmobiliario pase por el filtro del home staging y por las manos de una persona objetiva que aporte neutralidad en la vivienda. Y quizás es mucho más recomendable en el caso del alquiler. Si al potencial inquilino le gusta la casa, la va a alquilar tal y como se la enseñemos porque, cuando hablamos de alquiler, la gente no se quiere gastar más dinero. Si no le gusta la va a descartar y pasará la siguiente", apunta Sophie Lebhard. "Tenemos que diferenciarnos para que el potencial comprador o inquilino no quiera otras opciones".

Sareb y sus bancos enfrentados por las ventas de inmuebles

    A Belen Romana le sobran muchos asesores , bastaria simplemente con que leyera estas noticias inmobiliarias de España pàra poder anticipar lo que le va a pasar cada vez que toma una decision, por ejemplo, en una noticia de ultima hora de hoy el diario digital El Confidencial nos cuenta que Belen Romana, Presidenta del Banco Malo esta muy enfadada por que los bancos accionistas del Sareb venden muchos mas pisos de bancos propios que del Banco Malo.

Ofertas de viviendas de bancos chollos y gangas en inmobiliariabarreras.net

     Si la presidenta del Sareb o sus asesores que cobran sueldos de vertigo se molestaran en leer lo que escribe un simple agente de la propiedad inmobiliaria que asistio a una reunion de Bankia para vender sus activos inmobiliarios y los del Sareb , Una alucinante reunion de la que una gran parte de los agentes inmobiliarios se fueron mucho antes de terminar, la experiencia se cuenta en este articulo Kafkiana reunion con Bankia para vender los pisos del Sareb .

         Anticipaba el articulo que " el equipo encargado de la gestion de venta de inmuebles de Bankia y del banco o malo o Sareb , y dicho sea con todos los respetos, no tienen la menor idea de como vender Viviendas de bancos , cosa que no es de extrañar ya que provienen del sector bancario y tienen un absoluto desconocimiento de como funciona el mercado inmobiliario español .... " añadiendo a continuacion que " ... A los fiascos y escandalos del Sareb o banco malo ocurridos hasta la fecha , como por ejemplo el timo de la venta de activos del Sareb a los fondos buitres , nos atrevemos a pronosticar un escandalo aun mayor que nos costara a todos los españoles una fortuna para sumir las perdidas, que sin duda tendra el Banco malo y pagaremos con nuestros impuestos.
No acierto a entender por que los medios de comunicacion no denuncian esta situacion , ¿ acaso no hemos escrito muchos articulos en nuestra seccion de noticias inmobiliarias en España sobre el Sareb denunciando los errores y mentiras del Sareb ? ...·"

     Despues de anticipar el fiasco de ventas hoy desayunamos con la noticia que publica El Confidencial   Sareb Bajara mas el precio de sus pisos para competir con sus bancos accionistas :

 
Belén Romana, la presidenta del banco malo, ha dado un puñetazo en la mesa ante la fuerte diferencia entre las ventas de inmuebles de sus principales accionistas, los grandes bancos, y las de la propia Sareb. Ante esta situación, en el último consejo de la sociedad advirtió a los representantes de las entidades que va a rebajar más los precios de venta de sus activos para poder competir con ellos, según fuentes conocedoras de la situación. Una medida que contrasta con la decisión de muchos bancos de frenar los descensos acometidos de los últimos años, y que se justifica por la presión sobre Sareb para acelerar las ventas ante las pérdidas que va a sufrir por las nuevas normas contables impuestas por el Banco de España.
El problema es que la diferencia ha sido enorme en 2013 y se ha mantenido en los primeros meses de 2014. El año pasado, Sareb logró vender 9.000 unidades y lo consideró todo un éxito al ser su primer ejercicio, mientras que los principales bancos accionistas –Santander, CaixaBank, Sabadell, Popular y Bankinter– colocaron casi 60.000 (que se elevan hasta 80.000 si incluimos a BBVA, que se negó a participar en el banco malo, como es sabido). En el primer trimestre, las ventas de Sareb ascendieron a 3.800, frente a las aproximadamente 14.000 de sus accionistas (19.000 con BBVA).
Esta situación es la que ha acabado de hartar a Romana, que ha decidido tomar medidas para acelerar las operaciones del banco malo. Un portavoz de Sareb explica que no se trata de una bajada lineal de precios, sino de adecuarse a la situación de cada mercado individual, lo que supondrá rebajas en muchos casos pero no en todos. Como ha venido informando El Confidencial, inicialmente Sareb impuso unos precios mínimos de venta un 25% superiores a los de traspaso ( Aqui hicimos otra prevision de lo que iba a pasar en este articulo :  El banco malo bajara mucho mas del 25 % el precio de sus pisos  )  , lo que hizo que no vendiera prácticamente nada. Romana acabó con esta estrategia del dimitido Walter de Luna y permitió que el precio de cada piso se adaptara a los de su entorno, lo que supuso una bajada generalizada de precios. Ahora, se trata de dar una nueva vuelta de tuerca a esta estrategia.
Precisamente, la decisión de Romana es justamente la contraria de la que han adoptado este año algunos de los grandes bancos: frenar la bajada de precios porque consideran que no merece la pena "tirarlos" como hasta ahora –de hecho, llegaron a vender a pérdida para deshacerse de los peores activos–, puesto que ha aparecido demanda solvente a los niveles actuales. Es más, ahora prefieren centrarse en el comprador minorista, con el que puede conseguir márgenes mayores aun a costa de reducir el volumen de ventas.


                    Este enfrentamiento deriva del conflicto de intereses de los bancos al ser a la vez accionistas y competidores de Sareb, puesto que la banca sana también tiene muchísimos inmuebles adjudicados de los que se tiene que desprender. Un conflicto que es irresoluble por mucho que los cuatro representantes de las entidades en el consejo se abstengan cuando se tratan materias que afectan a sus entidades (en realidad, todas les afectan). Algunas fuentes aseguran que "los bancos están en Sareb para tener información de primera mano sobre su estrategia [es la mayor inmobiliaria de España e incluso de Europa, según se mire] para poder anticiparse a ella. Eso se va a ver muy claro en los pisos que han vendido los bancos este año y los que ha vendido Sareb".

Vender más para minimizar las pérdidas
Sareb tiene ahora una fuerte presión para acelerar sus ventas por culpa de la obligación de provisionar el deterioro de valor de sus activos que le ha impuesto el Banco de España, lo que ha enfrentado a Romana con el gobernador Luis María Linde puesto que Sareb considera que está cambiando las reglas a mitad del partido, ya que fue el propio supervisor quien impuso los precios de traspaso de los activos desde las entidades rescatadas. La consecuencia de esta obligación es que el banco malo se despedirá de los beneficios esperados en 2014 y 2015, así como de la rentabilidad del 13% prometida a sus accionistas.
   
      Así que ahora debe acelerar todo lo posible las ventas, aunque sea a costa de robar mercado a sus propios accionistas con una estrategia más agresiva en precios. Salvo que Luis de Guindos, el protector de Romana, aplique la nueva normativa que ha aprobado a última hora para poder suavizar la norma contable. Una norma que, según Economía, no va a utilizar para "salvar a la Sareb", pese a que todo el mundo ha interpretado que ésa es su intención.
El cambio contable y la bajada de precios se producen justo en el momento en que Sareb ha sacado a concurso su plataforma de ventas para tratar de vender más pagando comisiones más elevadas de las que ahora abona a las entidades rescatadas, que siguen vendiendo sus antiguos inmuebles. Precios más bajos con comisiones más altas significan menores márgenes, algo que Sareb debe compensar con un fuerte incremento del volumen."

         No es por nada pero Belen Romana estaba avisada, le enviamos por las redes sociales el articulo donde le explicabamos que los bancos accionistas del Sareb quieren vender sus pisos y no los del banco malo, por eso han puesto a los agentes de la propiedad homologados unas condiciones inaceptables, salvo para los que ya estaban en los equipos de ventas de inmuebles, en este caso de Bankia ( Es facil suponer que el resto de bancos ofrecen similares condiciones por que sino hubiera un acuerdo entre ellos y alguno pagara mas, todos los API,s se irian con el mejor banco postor ) .

   No pudimos ser mas explicitos al avisar a la presidenta del Sareb de que " Da que pensar saber que a Bankia y otros bancos les paga el Sareb comisiones de hasta el 6 % , segun publico diario El Mundo en una noticia por comercializar sus viviendas y que simplemente por designar a las agencias inmobiliarias homologadas se lleven un jugoso diferencial de casi el 4 % , mas del doble de la comision que cobra la agencia que vende el piso. "

   ¿ En serio la presidenta del Sareb es incapad de predecir lo que una simple agencia inmobiliaria escribe meses o años antes en su blog ? De ser asi, Sra Romana no se merece usted ni sus colaboradores el sueldo que estan ganando ¿ como nos va a convercer de que trabaja de una forma responsable si ni siquiera es usted capaz de contratar al equipo de ventas del Sareb y delega esta funcion en sus bancos accionistas ?

      Viendo lo que he visto en esa reunion para vender pisos del Sareb, no es de extrañar que el Banco malo nos costara una fortuna en impuestos por las perdidas, no solo las perdidas de comprar a 10 lo que valia 4 sino encima despilfarrando recursos de la propia gestion del Sareb.

    Sepa que sin subir las comisiones ni un euro puede usted tener el mayor equipo de ventas de España trabajando sin sueldos, solo a comision por cada venta, pero es que ademas hasta la gestion le saldria gratis al Sareb por que los colegios oficiales de agentes de la propiedad inmobiliaria de cada provincia española coordinarian todo el trabajo percibiendo solo un 1 % de comision por piso vendido, quedando un generoso 5 % para pagar a las agencias inmobiliarias por cada una de sus ventas.

  Seguiria pagando usted un 6 % , que incluso podria ser menos, y evitaria que sus competidores, los bancos que han designado para vender sus activos:

1.- le boicoteen las ventas del Sareb para vender sus propios inmuebles

2.- contaria con un equipo enorme de profesionales del sector inmobiliaria, expertos en vender inmuebles y con muchos años de experiencia.

3.- Ahorraria una buena cantidad de dinero a los contribuyentes recaudando al menos la parte rescatable de los activos inmobiliarios toxicos que le han colocado los mismos bancos que ahora le boicotean las ventas.

  !!! Magnifica gestion Doña Belen Romana !!! pero mas le vale asesorarse por expertos en el sector inmobiliario y no por expertos en vender hipotecas que encima tienen intereses enfrentados a los suyos.

Inmobiliarias Madrid : Honorarios o comisiones de agencias, comisiones inmobiliarias abusivas

Los honorarios de las agencias inmobiliarias de Madrid por las gestiones de venta de inmuebles en Madrid son en muchos casos abusivas y causan estupor por su elevada cuantia, provocando quejas y reclamaciones judiciales de los usuarios y clientes de las inmobiliarias.

Existe una gran confusion entre los clientes de las agencias inmobiliarias de Madrid sobre cuales son las comisiones o los honorarios que una agencia inmobiliaria debe cobrar por las gestiones de venta o por comprar casas en Madrid.

EVITA Comisiones abusivas de agencias inmobiliarias en nosolopisos.es

Tampoco tienen claro la mayoria de los clientes de las agencias inmobiliarias quienes son los obligados al pago de los honorarios de agencia, ni si debe ser el que vende o el que compra el inmueble el obligado al pago de las comisiones de agencia.

En primer lugar, debemos aclarar que los honorarios o comisiones de las agencias inmobiliarias de Madrid de conformidad con lo previsto en la legislación sobre Defensa de la Competencia y Competencia Desleal, son libres, aplicándose por tanto el pacto establecido con el cliente.

Esto quiere decir que legalmente cada agencia inmobiliaria puede cobrar los honorarios o comisiones que estime por convenientes siempre que el cliente las acepte.

Sin embargo, no todas las agencias inmobiliarias en Madrid aprovechan esta libertad de honorarios que establece la ley para cobrar comisiones abusivas ,podemos clasificar las agencias inmobiliarias en 3 grupos y analizar que tipo de honorarios establecen y si disponen o no de unas normas orientadoras de honorarios profesionales establecidas de forma voluntaria:

- Las agencias inmobiliarias en Madrid pertenecientes a distintas marcas de franquicias inmobiliarias : En este caso cada marca de franquicia establece por regla general para todos sus franquiciados unos honorarios o comisiones, lo que ocurre es que no hay unanimidad en los honorarios de cada marca de franquicia, ni todas tienen un criterio unificado sobre si las comisiones por gestiones de venta de inmuebles se cobran al vendedor o al comprador.

Muchas agencias inmobiliarias franquiciadas incluso cobran comisiones por gestiones de venta de viviendas en Madrid tanto al vendedor como al comprador , esta practica es la que mayor numero de quejas y reclamaciones judiciales ocasiona por parte de los que compran casas a traves de agencias inmobiliarias, ya que el comprador en muchos casos ve un anuncio de un piso de la agencia inmobiliaria con un precio determinado, queda directamente en el piso o en las oficinas de la agencia inmobiliaria, y solo son informados de que deben pagar una comision cuando ya se han molestado en desplazarse a ver el piso en venta o a la oficinas de la agencia inmobiliaria en cuestion.

Tambien generan una gran cantidad de quejas y reclamaciones judiciales cuando el vendedor y el comprador se enteran de la comision total que la agencia inmobiliaria ha cobrado por sus gestiones de venta de apartamentos en Madrid, ya que en algunos casos el vendedor piensa que solo el paga la comision y lo mismo piensa el comprador.

Hay casos sangrantes de comisiones abusivas, aunque legales en principio, en que se cobra un 6 % de comision al vendedor y otro 3 % al comprador.

- Las agencias inmobiliarias de Madrid que no pertenecen a ninguna franquicia ni a ningun otro colectivo : En este grupo estarian una o varias agencias inmobiliarias a nombre de un titular individual o una sociedad . En este caso cada una de las agencias cobran a sus clientes las comisiones que pactan y determinan de forma individual si le cobran al vendedor. Es decir que agencia inmobiliaria Pepe puede cobrar un 3 % y solo al vendedor y agencia inmobiliaria Jose puede cobrar un 7 % al vendedor, al comprador o a ambos.

- Las agencias inmobiliarias de Madrid representadas por agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid colegiados : En este grupo de agencias inmobiliarias tienen en comun que todas ellas tienen al frente a un agente de la propiedad inmobiliaria que esta colegiado en el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid.

Son los unicos que de forma voluntaria han redactado unas normas orientadoras de honorarios profesionales que aplican todas y cada una de esta clase de agencias inmobiliarias de Madrid.

Dichas normas orientadoras de honorarios profesionales, aunque no pueden ser obligatorias de conformidad con lo previsto en la legislación sobre Defensa de la Competencia y Competencia Desleal, si son unanimamente aceptadas por todos los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y son aplicadas en defecto de pacto en contrario.

Estas normas establecen tanto la cuantia de los honorarios o comisiones como quienes estan obligados al pago. Concretamente establecen que :

1 ) Los honorarios en Compraventa y cesión de toda clase de bienes inmuebles o derechos sobre los mismos, en cualquier forma legalmente autorizada. Sobre el precio real de la transmisión: 5%

2)Estarán obligados al pago de los honorarios y/o gastos:
1. En las compraventas o cesiones, el vendedor o cedente.

Si bien puede establecerse pacto en contrario en casos concretos previa negociacion, tanto respecto de la cuantia de los honorarios como de la obligacion de pago. Es decir, un comprador puede proponer una rebaja en el precio de las viviendas y los vendedores aceptarla a cambio que que el agente de la propiedad acepte bajar su comision o de que el comprador acepte pagar el los honorarios de agencia.

El hecho de que sea el vendedor el que pague los honorarios de agencia al vender pisos y que la cuantia de los honorarios este previamente determinada, salvo pacto posterior en contrario, evita numerosas quejas y reclamaciones judiciales, ya que el vendedor sabe perfectamente quien y cuanto tendra que pagar en el momento que firma la nota de encargo de venta donde se establece con claridad que la comision de la agencia esta incluida en el precio final de venta. El comprador en ningun caso puede llevarse sorpresas desagradables por enterarse posteriormente a visitar el piso en venta o de mostrar su interes de compra que ademas del precio de venta del piso debe abonar comisiones.


Seria muy recomendable que se pudiera establecer un criterio unitario de honorarios de agencia legalmente obligatorio para todo tipo de agencias inmobiliarias de Madrid, pero lamentablemente no es posible ya que iria contra la legislación sobre Defensa de la Competencia y Competencia Desleal.

Por lo tanto, esperamos que este articulo sea de utilidad a los clientes y usuarios de los servicios de agencias inmobiliarias en Madrid, ya que en el caso de las agencias inmobiliarias de Madrid representadas por agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid ya sabran de antemano tanto la cuantia como quien esta obligado al pago de las comisiones.

En caso de que la agencia inmobiliaria no pertenezca a este colectivo recomendamos :

1 ) Al vendedor : que en la nota de encargo de venta inmobiliaria exiga que se haga constar tanto el IMPORTE TOTAL de los honorarios o comision de la agencia, como quien esta obligado a su pago. Especificando con absoluta claridad si la agencia le cobrara comison ademas de a el, tambien al comprador. Esto es muy importante, ya que un gran numero de ventas de apartamentos quedan frustradas cuando se informa al comprador de que ademas del precio de venta deben pagar una comision.

2) Al comprador : Que antes de perder su tiempo acudiendo a la oficina de la agencia inmobiliaria, o de visitar el piso en venta, o peor aun cuando muestra su interes de compra en un inmueble determinado, pregunte por telefono si el precio de los pisos en venta incluyen la comision de agencia o si le van a cobrar honorarios de agencia ademas de pagar el precio de venta.

De este modo comprador y vendedor evitaran ventas frustradas o inutiles perdidas de tiempo por causa de la comision de agencia .
O peor aun para el comprador cuando se entera de que tiene que pagar unos gastos extras cuando ha visto la vivienda , le ha gustado y ya esta ilusionado en comprar, ya que algunas agencias inmobiliarias solo informan de ese pago justo en el momento en que el comprador muestra su interes o justo cuando se presenta en la agencia a señalizar el inmueble.

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