Precio pisos : Errores de calculo de facilisimo.com

En el debate del precio de los pisos, ya nadie se atreve a decir que los precios de la vivienda no han bajado, se centra ahora la discusion sobre si han bajado lo suficiente, sobre si los precios que tenemos ahora son los precios minimos o si podran seguir bajando.

Segun publica el diario cinco dias se hace eco de unas declaraciones de el director general de Facilisimo.com, Juanra Doral,que asegura que hay casos en los que se venden casas de obra nueva a un precio "muy cercano a su precio de coste". "No creo que asistamos ya, salvo casos excepcionales, a grandes bajadas, puesto que los costes financieros que se están acumulando impiden el descenso del precio mínimo de venta".

Segun nuestra opinion, y con todos los respetos para el director general de facilisimo.com, se vuelve a cometer el mismo error de calculo que nos llevo a la burbuja inmobiliaria en su dia al hacer un analisis basado en costes y no en realidades economicas.

Aun en el supuesto de que como afirma el director general de facilisimo.com de que los costes financieros se acumulen, y aun dando por cierto que los precios de los pisos en venta esten cerca de su precio de coste, opinion que no compartimos exceptuando las promociones de viviendas que se empezaron a construir en los ultimos años, cuando la burbuja inmobiliaria ya era una realidad negada por muchos y evidente para otros.

El hecho de que los promotores pagaran en el peor momento del mercado cantidades astronomicas para comprar suelo y costes de construccion muy por encima de lo razonable, no justifica en absoluto que sus precios de coste sean los precios del mercado inmobiliario en un momento de crisis.

Admitir que las casas o cualquier otro bien no puede bajar del precio de coste que se paga en un momento determinado seria tanto como decir que la bolsa nunca podria bajar, por ejemplo si la gente compro acciones de telefonica a 30 euros, y siguiendo el razonamiento del director general de facilisimo.com, no podrian haber bajado a 6 euros nunca, como sucedio, ya que el precio de coste fue de 30 euros.

No nos engañemos ni confundamos precios de coste con precios de mercado.

Tal como sucede en la bolsa, los precios de mercado en situaciones de crisis nada tienen que ver con los precios de coste, sino que dependen de otros muchos factores, en el caso de las viviendas en venta serian entre otros :

1.- el poder adquisitivo de las familias, o lo que es lo mismo, la relacion entre los sueldos y el precio de la vivienda. A todas luces todavia a dia de hoy no hay una correlacion logica entre sueldos y precio de las casas.

2.- La capacidad de endeudamiento de los que quieren comprar piso , en un momento de crisis financiera y falta de liquidez para poder comprar vivienda haria falta no solo tener un sueldo acorde con el precio de los inmuebles , sino tener ahorros ( cosa que escasea en una sociedad sobreendeudada ) ya que los bancos ya no financian el 100 % de la compra mas gastos, sino el 80 % en el mejor de los casos.

3.- La desconfianza que ha generado el abusivo aumento de precio de la vivienda durante los alocados años del boom inmobiliario se ha convertido en un boomerang que hace pensar a los potenciales compradores que la caida de precios no tendra fin, como en su dia se penso que la subida del precio de los pisos seria infinita.

Cabria, de hacer un analisis mas profundo, otras muchas causas que justificarian que no hemos visto el suelo en la caida de precios de los pisos, basicamente partiendo de la base de que la crisis inmobiliaria ha generado en España y en otros paises como Estados Unidos o Inglaterra, una crisis global a todos los niveles que supera la ya nada despreciable crisis mundial, en el caso español hay que añadir un aumento del paro muy por encima de la media del resto de paises.

Las peculiaridades de la crisis española, muy especialmente el brutal aumento paro hace que los que tienen prespectivas de comprar casa no se decidan por miedo a verse incapaces de afrontar una hipoteca.

Plan Chamartin : Mas ofertas de viviendas, oficinas y vpos en Madrid

El famoso plan Chamartin que lleva mas de 15 años paralizado por desacuerdos entre los propietarios del suelo y las administraciones podria tener un fuerte avance segun el alcalde de Madrid que ha dado la noticia de que en breve se firmara un acuerdo.

El plan chamartin supondria por un lado que se enterrarian las vias de tren que actualmente van por superficie, pero ademas incrementaria notablemente la oferta de viviendas en Madrid , tanto viviendas libres como vpo .

Lo mas llamativo es que tambien se construirian enormes edificios de oficinas que podrian superar los 300 metros de altura. De llevarse a cabo el plan, la oferta de oficinas en Madrid y mas concretamente en el distrito de Chamartin, junto a la Plaza De Castilla se veria fuertemente incrementada, conviertiendo esta zona de Madrid en el verdadero corazon financiero de la ciudad que aglutinaria a una gran cantidad de oficinas en alquiler y en venta que ocuparian grandes empresas.

Sin embargo, el anuncio del alcalde de Madrid se refiere solo a que " de forma inminente se firmara un convenio " lo que no quiere decir que la ejecucion del plan vaya a ser inmediata, ya que la fecha de inicio de las obras esta todavia sin definir.

Por lo tanto es mas que probable que tardemos algunos años mas en ver las vias de tren soterradas y mas aun los pisos y las oficinas que se construiran en tan relevante barrio de Madrid.