miércoles, junio 11, 2008

Pisos Madrid de alquiler, Excepcion a prorroga forzosa de 5 años de alquiler

La ley de arrendamientos urbanos ( Lau ) establece una prorroga forzosa para el arrendador y voluntaria para el arrendatario de hasta 5 años si bien estable una excepcion a la prorroga forzosa en el alquiler de pisos.
Con independencia de que el contrato de alquiler se haya firmado por un año o por mas, la ley que regula los alquileres en España, es decir, la vigente ley de arrendamientos urbanos ( lAU ) establece para el alquiler de viviendas en su articulo 9, titulado Plazo minimo, que :
" La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. "

Asi mismo, no cabe la posibilidad de limitar este derecho de prorroga del inquilino de las casas de alquiler de forma general y sera nula la clausula que limite ese derecho de prorroga del arrendatario, ya que la ley de arrendamientos urbanos establece en su articulo 6 titulado naturaleza de las normas que :

" Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."

Sin embargo, si que se puede limitar este derecho de prorroga de hasta 5 años a favor del arrendatario de los pisos de alquiler, ya que el mismo articulo articulo 9 de la ley de arrendamientos urbanos ( Lau ) preve una unica excepcion en que el arrendador puede limitar el derecho de prorroga a favor del arrendatario :

" No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. "

Sin embargo esta posibilidad tiene sus limites y debe interpretarse siempre restrictivamente, ya que por un lado exige que debe constar expresamente en el contrato de alquiler de vivienda al tiempo de su celebracion,y por otro debe ser el propio arrendador el que destine su piso a vivienda permanente para el mismo, quedando excluidos parientes, amigos o cualesquiera otros ocupantes.

Por ultimo, tambien estable la vigente ley de arrendamientos urbanos en el mismo articulo in fine:

" Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco."

Esta ultima parte del articulo tiene la intencion de evitar fraudes de ley, de modo que el arrendador desaloje al inquilino con la excusa de que lo tiene que utilizar para si como vivienda permanente y posteriormente alquile su piso de nuevo a otro inquilino que le pague una renta de alquiler mas elevada.