miércoles, mayo 28, 2008

Inmobiliarias Madrid : Honorarios o comisiones de agencias, comisiones inmobiliarias abusivas

Los honorarios de las agencias inmobiliarias de Madrid por las gestiones de venta de inmuebles en Madrid son en muchos casos abusivas y causan estupor por su elevada cuantia, provocando quejas y reclamaciones judiciales de los usuarios y clientes de las inmobiliarias.

Existe una gran confusion entre los clientes de las agencias inmobiliarias de Madrid sobre cuales son las comisiones o los honorarios que una agencia inmobiliaria debe cobrar por las gestiones de venta o por comprar casas en Madrid.

EVITA Comisiones abusivas de agencias inmobiliarias en nosolopisos.es
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Tampoco tienen claro la mayoria de los clientes de las agencias inmobiliarias quienes son los obligados al pago de los honorarios de agencia, ni si debe ser el que vende o el que compra el inmueble el obligado al pago de las comisiones de agencia.

En primer lugar, debemos aclarar que los honorarios o comisiones de las agencias inmobiliarias de Madrid de conformidad con lo previsto en la legislación sobre Defensa de la Competencia y Competencia Desleal, son libres, aplicándose por tanto el pacto establecido con el cliente.

Esto quiere decir que legalmente cada agencia inmobiliaria puede cobrar los honorarios o comisiones que estime por convenientes siempre que el cliente las acepte.

Sin embargo, no todas las agencias inmobiliarias en Madrid aprovechan esta libertad de honorarios que establece la ley para cobrar comisiones abusivas ,podemos clasificar las agencias inmobiliarias en 3 grupos y analizar que tipo de honorarios establecen y si disponen o no de unas normas orientadoras de honorarios profesionales establecidas de forma voluntaria:

- Las agencias inmobiliarias en Madrid pertenecientes a distintas marcas de franquicias inmobiliarias : En este caso cada marca de franquicia establece por regla general para todos sus franquiciados unos honorarios o comisiones, lo que ocurre es que no hay unanimidad en los honorarios de cada marca de franquicia, ni todas tienen un criterio unificado sobre si las comisiones por gestiones de venta de inmuebles se cobran al vendedor o al comprador.

Muchas agencias inmobiliarias franquiciadas incluso cobran comisiones por gestiones de venta de viviendas en Madrid tanto al vendedor como al comprador , esta practica es la que mayor numero de quejas y reclamaciones judiciales ocasiona por parte de los que compran casas a traves de agencias inmobiliarias, ya que el comprador en muchos casos ve un anuncio de un piso de la agencia inmobiliaria con un precio determinado, queda directamente en el piso o en las oficinas de la agencia inmobiliaria, y solo son informados de que deben pagar una comision cuando ya se han molestado en desplazarse a ver el piso en venta o a la oficinas de la agencia inmobiliaria en cuestion.

Tambien generan una gran cantidad de quejas y reclamaciones judiciales cuando el vendedor y el comprador se enteran de la comision total que la agencia inmobiliaria ha cobrado por sus gestiones de venta de apartamentos en Madrid, ya que en algunos casos el vendedor piensa que solo el paga la comision y lo mismo piensa el comprador.

Hay casos sangrantes de comisiones abusivas, aunque legales en principio, en que se cobra un 6 % de comision al vendedor y otro 3 % al comprador.

- Las agencias inmobiliarias de Madrid que no pertenecen a ninguna franquicia ni a ningun otro colectivo : En este grupo estarian una o varias agencias inmobiliarias a nombre de un titular individual o una sociedad . En este caso cada una de las agencias cobran a sus clientes las comisiones que pactan y determinan de forma individual si le cobran al vendedor. Es decir que agencia inmobiliaria Pepe puede cobrar un 3 % y solo al vendedor y agencia inmobiliaria Jose puede cobrar un 7 % al vendedor, al comprador o a ambos.

- Las agencias inmobiliarias de Madrid representadas por agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid colegiados : En este grupo de agencias inmobiliarias tienen en comun que todas ellas tienen al frente a un agente de la propiedad inmobiliaria que esta colegiado en el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid.

Son los unicos que de forma voluntaria han redactado unas normas orientadoras de honorarios profesionales que aplican todas y cada una de esta clase de agencias inmobiliarias de Madrid.

Dichas normas orientadoras de honorarios profesionales, aunque no pueden ser obligatorias de conformidad con lo previsto en la legislación sobre Defensa de la Competencia y Competencia Desleal, si son unanimamente aceptadas por todos los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y son aplicadas en defecto de pacto en contrario.

Estas normas establecen tanto la cuantia de los honorarios o comisiones como quienes estan obligados al pago. Concretamente establecen que :

1 ) Los honorarios en Compraventa y cesión de toda clase de bienes inmuebles o derechos sobre los mismos, en cualquier forma legalmente autorizada. Sobre el precio real de la transmisión: 5%

2)Estarán obligados al pago de los honorarios y/o gastos:
1. En las compraventas o cesiones, el vendedor o cedente.

Si bien puede establecerse pacto en contrario en casos concretos previa negociacion, tanto respecto de la cuantia de los honorarios como de la obligacion de pago. Es decir, un comprador puede proponer una rebaja en el precio de las viviendas y los vendedores aceptarla a cambio que que el agente de la propiedad acepte bajar su comision o de que el comprador acepte pagar el los honorarios de agencia.

El hecho de que sea el vendedor el que pague los honorarios de agencia al vender pisos y que la cuantia de los honorarios este previamente determinada, salvo pacto posterior en contrario, evita numerosas quejas y reclamaciones judiciales, ya que el vendedor sabe perfectamente quien y cuanto tendra que pagar en el momento que firma la nota de encargo de venta donde se establece con claridad que la comision de la agencia esta incluida en el precio final de venta. El comprador en ningun caso puede llevarse sorpresas desagradables por enterarse posteriormente a visitar el piso en venta o de mostrar su interes de compra que ademas del precio de venta del piso debe abonar comisiones.


Seria muy recomendable que se pudiera establecer un criterio unitario de honorarios de agencia legalmente obligatorio para todo tipo de agencias inmobiliarias de Madrid, pero lamentablemente no es posible ya que iria contra la legislación sobre Defensa de la Competencia y Competencia Desleal.

Por lo tanto, esperamos que este articulo sea de utilidad a los clientes y usuarios de los servicios de agencias inmobiliarias en Madrid, ya que en el caso de las agencias inmobiliarias de Madrid representadas por agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid ya sabran de antemano tanto la cuantia como quien esta obligado al pago de las comisiones.

En caso de que la agencia inmobiliaria no pertenezca a este colectivo recomendamos :

1 ) Al vendedor : que en la nota de encargo de venta inmobiliaria exiga que se haga constar tanto el IMPORTE TOTAL de los honorarios o comision de la agencia, como quien esta obligado a su pago. Especificando con absoluta claridad si la agencia le cobrara comison ademas de a el, tambien al comprador. Esto es muy importante, ya que un gran numero de ventas de apartamentos quedan frustradas cuando se informa al comprador de que ademas del precio de venta deben pagar una comision.

2) Al comprador : Que antes de perder su tiempo acudiendo a la oficina de la agencia inmobiliaria, o de visitar el piso en venta, o peor aun cuando muestra su interes de compra en un inmueble determinado, pregunte por telefono si el precio de los pisos en venta incluyen la comision de agencia o si le van a cobrar honorarios de agencia ademas de pagar el precio de venta.

De este modo comprador y vendedor evitaran ventas frustradas o inutiles perdidas de tiempo por causa de la comision de agencia .
O peor aun para el comprador cuando se entera de que tiene que pagar unos gastos extras cuando ha visto la vivienda , le ha gustado y ya esta ilusionado en comprar, ya que algunas agencias inmobiliarias solo informan de ese pago justo en el momento en que el comprador muestra su interes o justo cuando se presenta en la agencia a señalizar el inmueble.

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