sábado, abril 14, 2012

Fondos inmobiliarios : Los mejores y mas caros pisos de los bancos


Aunque los pisos de bancos que vemos en sus webs inmobiliarias suelen ser de baja calidad y en malas zonas debemos saber que los bancos tienen buenos pisos en venta , se trata de los pisos que los bancos han heredado de los fondos de inversion inmobiliarios, pero que son muy caros .

El diario economico El Confidencial en un excelente articulo de Elena Sanz desvela que el BBVA y el Banco de Santander venden los pisos heredados de sus fondos inmobiliarios con menos rebajas y peor financiación , ademas explica el porque existen estas enormes diferencias en las carteras inmobiliarias de los grandes bancos, abismales diferencias entre las viviendas en venta de baja calidad y en malas zonas que ofrecen los bancos y otras viviendas de obra nueva situadas en buenas zonas y con buenas calidades.

Creo que es interesante la explicacion del articulo de El Confidencial por lo que copio el texto integro :

Es otra de las caras del sector inmobiliario español. La del ladrillo que las entidades financieras, principalmente Santander y BBVA, han heredado de sus fondos inmobiliarios. Unos activos que, según cuentan diversas fuentes a El Confidencial, ofrecen descuentos muchos menos agresivos que los apartamentos en venta que han recibido de promotores o particulares y con condiciones de financiación mucho menos ventajosas que estos últimos.

Las fuentes consultadas destacan que, para este tipo de activos, la financiación no sólo no llega al 100% sino que se concede a partir de un Euríbor + 1,5%, mientras que para los adjudicados pueden llegar a conceder hasta el 120% y Euríbor + 1% o incluso por debajo.

Muchos de estos activos se encuentran arrendados ya que el objetivo de este tipo de fondos era precisamente el alquiler de pisos. Sin embargo, estas entidades han comenzado a plantearse la venta de algunos de ellos para hacer caja y atender los reembolsos que todavía tiene pendientes como Banif Inmobiliario (Santander), que a cierre de 2011 todavía contaba con 1.870 partícipes o Inverseguros, con 480 'atrapados'.

También por la simple rotación de activos, como podría ser el caso del BBVA con la sede de las oficinas centrales de la Agencia EFE en Madrid -en la calle Espronceda-, cuyo contrato de alquiler tiene una duración de 11 años que finaliza el 6 de junio de 2013 y para el que no se contempla la posibilidad de prórroga, tal y como adelantó en exclusiva El Confidencial.

El estallido de la crisis financiera y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria hace ya un lustro provocaron la estampida de miles de inversores con peticiones masivas de reembolsos que provocaron que BBVA y Santander decidieran congelar sus fondos ante la imposibilidad de atenderlas al carecer de liquidez suficiente por la propia naturaleza del activo.

Tanto el Banif Inmobiliario como el BBVA Patrimonios saldaron la situación con el respaldo de sus bancos tras sufrir fuertes caídas de rentabilidad -en torno al 18%- y mermas patrimoniales -cercanas al 40%- desde 2007.

Inmuebles más defensivos y de mejor calidad

Pero, ¿por qué son más reacias ambas entidades a ajustar a la baja los precios de estos inmuebles en venta? Las fuentes consultadas consideran que, estrategias aparte, existen varios factores de peso que determinan que las rebajas no estén siendo tan agresivas.

Según explican a El Confidencial desde la CNMV, aunque la normativa no establece un límite en la venta de estos productos, ésta debe realizarse en condiciones de mercado y en interés de los partícipes. Además, añade que cualquier descuento por encima del 10% sobre el valor de tasación debe comunicarse mediante un hecho relevante. A lo que se suma que en los casos de liquidación del fondo, el depositario debe verificar la actuación de la gestora.

Así por ejemplo, el Banif Inmobiliario del Santander o el Segurfondo Inversión de Inverseguros -a diferencia del extinguido BBVA Propiedad- que todavía cuentan con partícipes estarían intentando “mantener el mejor precio posible y conseguir la mejor venta de cara a sus inversores".

Por otra parte, se trata de productos más defensivos, de mayor calidad que los que han recibidos de las promotoras como dación en pago y las ejecuciones hipotecarias a particulares.

“Se trata de casas en venta que el fondo compró como inversión. Para conseguir la mayor rentabilidad posible. No se trata de pisos desubicados, ni invendibles por su mal estado de conservación, ni a medio terminar”, añaden otras fuentes. “Fueron casas adquiridas con una visión estratégica a largo plazo y destinados al alquiler pero que, por culpa de la crisis se han visto obligados a deshacer posiciones antes de tiempo”.

Botín tira precios en Seseña y vende sobre mercado en Las Tablas

Esto explicaría, por ejemplo, la diferente estrategia que el Santander ha llevado a cabo en Seseña, donde ha llegado a vender pisos por debajo incluso del coste de construcción, o la que está realizando en Las Tablas de Madrid, donde los precios de los inmuebles se sitúan incluso ligeramente por encima del precio de mercado, a pesar de lo cual sí están encontrando compradores.

Precisamente en esta zona de Madrid, Santander vende y alquila apartamentos del Banif Inmobiliario. Por el derecho de tanteo y retracto, la entidad ha ofrecido la posibilidad a algunos inquilinos de adquirir las casas de alquiler . "A algunos se les ha ofrecido y a otros no. Algunos han comprado mientras que otros que estaban interesados en hacerlo el banco no les ha dado financiación", cuenta uno de los vecinos.

La crisis se está dejando sentir en la dificultad que están teniendo para encontrar salida en el mercado de estos inmuebles. De hecho, según el informe remitido por Banif Inmobiliario a la CNMV correspondiente al tercer trimestre de 2011, el fondo sólo vendió dos viviendas en Madrid .

Otro ejemplo, Inverseguros, en pleno proceso de liquidación de su fondo inmobiliario, apenas consiguió vender once viviendas en 2011 por 7,38 millones de euros, con una minusvalía del 6%. Otras catorce viviendas -con minusvalías medias del 8%- no encontraron comprador bien porque éste no encontró financiación o decidió posponer la compra, mientras que en otros 16 activos inmobiliarios, la gestora no estuvo dispuesta a vender casi un 24% por debajo del último valor de tasación.

Miles de inversores atrapados en los fondos inmobiliarios

El estallido de la burbuja inmobiliaria se ha llevado por delante a varios fondos de inversión inmobiliaria en España.

BBVA fue el primero en ofrecer una solución a sus inversores al quedar como único partícipe de su fondo BBVA Patrimonios. En abril de 2010 abrió un periodo de liquidez en abril de 2010 para que pudieran salir los partícipes del producto -más de 2.500 decidieron reembolsar, dinero que aportó el propio banco- y posteriormente creó un fondo para que los clientes que todavía permanecían en él pudieran traspasar sus activos. Todo ello gracias a una aportación de 1.600 millones de euros realizada por el BBVA que permitieron limitar las pérdidas de sus partícipes. La entidad se convertía en único partícipe del fondo.

El Banco Santander, por su parte, decidía en diciembre de 2010 bloquear Banif Inmobiliario con unos 45.000 inversores atrapados. La entidad decidió aportar recursos al fondo mediante la suscripción de nuevas participaciones para poder atender los reembolsos de los partícipes que así lo desearan y así evitar su disolución, tal y como comunicó la propia entidad. Sin embargo, "en el proceso de enajenación de activos", iniciado en marzo de 2009 el fondo se encontró en plena crisis del mercado inmobiliario español, obligándole a rechazar las ofertas recibidas pro sus activos inmobiliarios al considerar que los descuentos ofrecidos respecto al valor de tasación eran excesivos.