martes, septiembre 16, 2008

Cambiar casas, Permuta inmobiliaria, intercambio de pisos, venta o permutar Vivienda

La permuta inmobiliaria es aparentemente la formula magica para quienes no pueden vender sus casas y sin embargo quieren o necesitan cambiar de vivienda , pensando que sera mas facil encontrar piso mediante la permuta que poniendo los pisos en venta en este momento de crisis inmobiliaria.
Comencemos pues por saber que es una permuta, segun la define el codigo civil español la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Añade nuestro codigo civil que en todo lo que no este regulado especificamente para la permuta, se regira por las disposiciones establecidas para la venta.

Si aplicamos el contrato de permuta a las viviendas parece a primera vista que la permuta inmobiliaria, o dicho en palabras llanas el cambiar una casa en Madrid por otra casa en Galicia de igual, menor o mayor precio ( es muy infrecuente el intercambio de casas de iguales precios, salvo en los casos en que quien quiere cambiar de vivienda sea por motivos de traslados de una ciudad a otra ) tiene bastantes ventajas si la comparamos con la compra - venta, por ejemplo en estos tiempos de crisis financiera en que conseguir hipotecas es casi mision imposible, el intercambio de dos pisos en venta mediante trueque o permuta evitaria conseguir financiacion y esperar mucho tiempo hasta que los inmuebles puedan venderse.

El caso mas tipico de interesados en cambiar de casa es el de propietarios de apartamentos pequeños de una habitacion o dos habitaciones que tienen hijos y se quieren cambiar a pisos de mayor tamaño con 3 o 4 habitaciones. Si eligen la alternativa de poner sus pisos en venta, no podran comprar piso hasta que consigan vender su apartamento , o bien deben pedir una hipoteca puente, cosa nada aconsejable en estos tiempos de crisis en los que nunca se sabe si podran o no vender su casa en un tiempo razonable. Por el otro lado, esta el que compro un piso grande y tiene serias dificultades para pagar su hipoteca, con el grave riesgo de que el banco embargue su casa en venta antes de que consiga vender.

Pero ambos hacen una permuta inmobiliaria, es decir un trueque de pisos,el primero evita el riesgo de no encontar interesados en comprar viviendas y tener problemas para hacer frente a una hipoteca puente y el segundo consigue que el banco no embargue su piso, seguir teniendo una vivienda aunque sea mas barata y ademas tener algo de dinero por la diferencia de precios entre el pequeño apartamento y su casa mas grande.

Sin embargo, haciendo un analisis profundo sobre las posibilidades reales de conseguir permutar pisos veremos que no es oro todo lo que reluce y que la permuta inmobiliaria no es la panacea ni mucho menos por varios motivos :

a) Es muy dificil que la zona, el tamaño y las calidades gusten a ambos interesados en el intercambio de casas y mas dificil aun que se pongan de acuerdo en el precio que debe asignarse a ambos inmuebles. Normalmente ambos intentaran sobrevalorar el precio de su vivienda y minusvalorar el precio de venta del otro.

b) Por otro lado, esta el tema fiscal, ya que en contra de lo que creen los interesados en un trueque de pisos, no solo hay que pagar impuestos por el diferencial de precios entre un inmueble y el otro, sino que a efectos fiscales estamos ante dos compraventas, por lo que se duplican los impuestos ( doble impuesto de transmisiones patrimoniales y actos juridicos documentados y los gastos, doble impuesto de la llamada antiguamente plusvalia municipal, hoy conocida como sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Tambien en la permuta inmobiliaria ambos duplican los gastos derivados de la compraventa, como el gasto de los honorarios de notario y los gastos de registro.
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