domingo, noviembre 22, 2009

Como saber cuanto vale mi casa en Madrid

Muchos propietarios de casas en Madrid que pretenden venderlas no tienen ni idea de cuanto vale su casa en realidad en estos tiempos de crisis marcados por la escasez de ventas, por eso creemos conveniente dar algunos consejos para valorar el precio de las viviendas en Madrid antes de ponerlas en el mercado inmobiliario.

Lo mas normal cuando alguien quiere vender piso en Madrid es que haga una investigacion en los portales inmobiliarios buscando pisos de similares caracteristicas al que quiere vender, como por ejemplo m2 , nº de habitaciones, zona, etc.

Este metodo comparativo era muy util y eficaz en tiempos del boom inmobiliario e incluso es util en tiempos normales o de estabilidad de precios, pero en tiempos de crisis nos puede llevar a cometer el mismo error que el resto de los anunciantes de los portales inmobiliarios.

En este sentido debemos aclarar que lo que los portales inmobiliarios llaman "precio medio por zona" a lo que en realidad deberia llamarse "precio mas repetido por zona " ya que de ningun modo refleja el precio medio al que la gente esta dispuesta a comprar pisos en Madrid.

En realidad ese teorico precio medio de venta que publican los portales inmobiliarios esta compuesto tanto por pisos en Madrid que se venden en una semana como por otros que llevan varios años en venta sin que nadie los compre, lo que evidentemete induce a error al propietario que quiere poner precio a su vivienda.

Si ya no es facil determinar el precio de mercado a los profesionales del sector y a las agencias inmobiliarias debido al escaso numero de trensacciones inmobiliarias que se producen en Madrid, lo que impide disponer de " datos objetivos " suficientes, mucho mas dificil es que los particulares puedan valorar sus casas con un minimo de seridad.

El error a la hora de saber el precio de mercado del piso que pretendemos vender se paga caro, ya que nos llevara ineludiblemente a perder tiempo si lo valoramos por encima de su valor real o a malvenderlo si lo valoramos por debajo ( caso poco frecuente, pero que se da en algunos casos ).

Las agencias inmobiliarias no tienen demasiada utilidad cuando el precio de los pisos sube sin parar y la demanda supera con creces a la oferta, sin embargo, cuando los precios caen y escasea la demanda, como en la actualidad, las agencias inmobiliarias pueden ser unos grandes aliados de los vendedores particulares por dos motivos :

1.- Nos pueden dar un precio real de venta que evitara que el propio mercado nos ponga en nuestro lugar al cabo del tiempo tras comprobar que nos hemos equivocado al valorar el precio de mercado.

2.- Disponen de cartera de clientes que realmente quieren comprar a precios de mercado y que estan hartos de ver anuncios de pisos con precios irreales.

Dentro de las agencias inmobiliarias, aquellas que son autorizadas por bancos para vender sus inmuebles son las que mejor pueden determinar cuanto vale en realidad nuestro piso en Madrid ¿ por que ? por la sencilla razon de que la mayoria de las viviendas en Madrid que realmente se venden son propiedad de los bancos, mientras que las casas en Madrid de promotores y particulares suelen estar mas de un año a la venta sin tener ni una sola oferta en muchos casos.

La realidad del mercado inmobiliario en Madrid actualmente es que los "pisos chollo", aquellos que estan muy por debajo del "precio mas repetido por zona" que vemos en los portales inmobiliarios se venden en muy poco tiempo, en muchos casos en dias o semanas.

Las casas en Madrid que tienen un precio ajustado a la realidad, es decir al "precio de mercado real" tambien se venden, si bien el plazo puede estar entre uno y tres meses.

Las viviendas que estan al "precio medio de zona " que vemos en los portales inmobiliarios, es decir, que estan sobrevalorados, pueden estar a la venta durante años sin que ningun comprador se interese por ellos, y en caso de recibir ofertas seran muy por debajo del precio publicado, lo que provoca que perdamos el tiempo y mucha sposibilidades de vender, ya que muchos potenciales compradores descartaran nuestra vivienda en venta en Madrid al ver un precio elevado de salida.