sábado, enero 18, 2014

Los precios de demanda y oferta de viviendas en Madrid ¿ equilibrio en 2014 ?


  Los medios de comunicacion prensa  y television lanzan noticias contradictorias sobre la tendencia del mercado inmobiliario Español por eso te recomendamos que leas este articulo Pisos Madrid : Compradores y oferta acercan posturas que publican  Inmobiliaria Barreras en su seccion de noticias inmobiliarias de España .que aporta interesantes datos que las estadisticas dificilmente pueden recopilar de una forma sistematica.

   
Precios de oferta y demanda de pisos en Madrid

La demanda y la oferta de pisos en Madrid fallos estadisticas


Pese a que las estadisticas a nivel nacional indican que la venta de pisos no repunta, lo cierto es que los pisos en Madrid es un caso de analisis independiente del resto de España.
La realidad que los agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid estamos viviendo dia a dia indica que los pisos de alquiler en Madrid aumentan la oferta y cae la demanda, mientras que simultaneamente aumenta la demanda de pisos en venta y la oferta crece a ritmos menores que en años anteriores.
Las estadisticas ni reflejaban la realidad hace unos años ni lo hacen en 2014 , los datos que se utilizan en las estadisticas estan viciados por la intervencion en el mercado de los bancos principalmente .
En los años anteriores las estadisticas reflejaban un numero anormalmente alto de operaciones de compra venta de viviendas en España , sin embargo, segun nuestros datos no habia una coincidencia entre ventas realizadas y las que reflejaban las estadisticas.
La razon es que salvo honrosas excepciones de los analistas mas pesimistas se utilizaban datos viciados en origen que incluian todos los inmuebles que cambiaban de manos en el registro de la propiedad, sin tener en cuenta que un gran numero de esas aparentes operaciones de compra-venta eran en realidad adjudicaciones de bancos, tanto de pisos de bancos procedentes de embargos a particulares como de promociones de obra nueva provenientes de las promotoras inmobiliarias que han ido quebrando una tras otra en los años precedentes.
Por estas y otras razones no habia una consonancia entre los datos que reflejaban las estadisticas y el numero de ventas de pisos en Madrid que realizabamos los agentes de la propiedad inmobiliaria.
En nuestra opinion las estadisticas que no distinguian entre ventas reales y adjudicaciones y otros tipos de transmisiones de bienes inmuebles escondian la intencion de confundir o engañar a la demanda latente de compradores de viviendas haciendoles creer que el mercado inmobiliario español se recuperaba , campañas propagandisticas orquestadas por los bancos y difundidas medios de comunicacion generalistas cuyos analisis del mercado inmobiliario escapaba a la capacidad de algunos periodistas para emitir opiniones fundadas .
A dia de hoy sucede que aparentemente las cifras de ventas han caido con respecto a años anteriores , cosa que en el caso de las viviendas en Madrid no concuerda con nuestras cifras de operaciones de compra-venta cerradas tanto de particular a particular como entre particulares y entidades financieras.
Podemos confirmar que el mercado inmobiliario en Madrid ha sido uno de los primeros en explotar con la burbuja inmobiliaria y por lo tanto tambien ha sido el primero en ir acomodando los precios de oferta a la capacidad de pago de la demanda.
No obstante, como siempre insistimos desde hace tiempo debemos evitar caer en campañas propagandistas con mayor o menor grado de intencionalidad de influir en el sentimiento de mercado de los compradores .
Lo cierto es que el cambio que hemos notado en 2014 es que cada vez mas se incorporan al mercado viviendas no " secuestradas" por hipotecas de mayor cuantia que el precio rea de venta de los pisos, muchas de ellas provenientes de herencias y otras de propietarios particulares que compraron antes de los años de la burbuja inmobiliaria .
Se esta produciendo de forma cada vez mas evidente un nuevo escenario en el mercado inmobiliario madrileño en el que conviven inmuebles "libres" de las cadenas de las hipotecas ninja y pisos " secuestrados" que no se podran vender en muchos años por ser su valor inferior a sus cargas.
Notamos una mas que evidente confusion tanto entre potenciales compradores como de quienes quieren vender viviendas en Madrid , si bien la demanda, es decir, los compradores parecen tener una vision mas clara del mercado.
Lo que si podemos destacar es que en 2014 es posible, no me atrevo a decir facil, vender un piso en Madrid si el vendedor cuenta con la informacion de especialistas que viven el mercado inmobiliario madrileño dia a dia y que son capaces de determinar con una precision bastante aceptable a que precios se puede vender y a cuales no.
En general podemos afirmar que es un error enorme tomar como referencia los precios medios de los pisos en Madrid anunciados en los portales inmobiliarios, error muchisimo mayor si encima tomamos como referencia datos o estadisticas referidas a toda España .
La crisis ha eliminado a la mayoria de agencias inmobiliarias nacidas en el boom inmobiliario que pensaban que una gencia inmobiliaria era un mero vendedor de pisos eliminando la imprescindible tarea de asesorar correctamente a nuestros clientes, tanto los que quieren vender como los que quieren comprar .
Parece que gracias a Dios poco a poco volvemos a viejo concepto del agente de la propiedad inmobiliaria que no es un simple vendedor equiparable a los vendedores de un puesto de verduras en un mercadillo y van ganando terreno otras funciones de los agentes de la propiedad inmobiliaria como la consultoria y analisis de las posibilidades del mercado en cada momento.
Casi se podria hablar de un personal shopping que en contacto muy estrecho con sus clientes y tras un estudio previo y personalizado de sus intereses va adaptando a los constantes y rapidos cambios en el mercado inmobiliario la viabilidad de la gestion encomendada.