En el debate del precio de los pisos, ya nadie se atreve a decir que los precios de la vivienda no han bajado, se centra ahora la discusion sobre si han bajado lo suficiente, sobre si los precios que tenemos ahora son los precios minimos o si podran seguir bajando.
Segun publica el diario cinco dias se hace eco de unas declaraciones de el director general de Facilisimo.com, Juanra Doral,que asegura que hay casos en los que se venden casas de obra nueva a un precio "muy cercano a su precio de coste". "No creo que asistamos ya, salvo casos excepcionales, a grandes bajadas, puesto que los costes financieros que se están acumulando impiden el descenso del precio mínimo de venta".
Segun nuestra opinion, y con todos los respetos para el director general de facilisimo.com, se vuelve a cometer el mismo error de calculo que nos llevo a la burbuja inmobiliaria en su dia al hacer un analisis basado en costes y no en realidades economicas.
Aun en el supuesto de que como afirma el director general de facilisimo.com de que los costes financieros se acumulen, y aun dando por cierto que los precios de los pisos en venta esten cerca de su precio de coste, opinion que no compartimos exceptuando las promociones de viviendas que se empezaron a construir en los ultimos años, cuando la burbuja inmobiliaria ya era una realidad negada por muchos y evidente para otros.
El hecho de que los promotores pagaran en el peor momento del mercado cantidades astronomicas para comprar suelo y costes de construccion muy por encima de lo razonable, no justifica en absoluto que sus precios de coste sean los precios del mercado inmobiliario en un momento de crisis.
Admitir que las casas o cualquier otro bien no puede bajar del precio de coste que se paga en un momento determinado seria tanto como decir que la bolsa nunca podria bajar, por ejemplo si la gente compro acciones de telefonica a 30 euros, y siguiendo el razonamiento del director general de facilisimo.com, no podrian haber bajado a 6 euros nunca, como sucedio, ya que el precio de coste fue de 30 euros.
No nos engañemos ni confundamos precios de coste con precios de mercado.
Tal como sucede en la bolsa, los precios de mercado en situaciones de crisis nada tienen que ver con los precios de coste, sino que dependen de otros muchos factores, en el caso de las viviendas en venta serian entre otros :
1.- el poder adquisitivo de las familias, o lo que es lo mismo, la relacion entre los sueldos y el precio de la vivienda. A todas luces todavia a dia de hoy no hay una correlacion logica entre sueldos y precio de las casas.
2.- La capacidad de endeudamiento de los que quieren comprar piso , en un momento de crisis financiera y falta de liquidez para poder comprar vivienda haria falta no solo tener un sueldo acorde con el precio de los inmuebles , sino tener ahorros ( cosa que escasea en una sociedad sobreendeudada ) ya que los bancos ya no financian el 100 % de la compra mas gastos, sino el 80 % en el mejor de los casos.
3.- La desconfianza que ha generado el abusivo aumento de precio de la vivienda durante los alocados años del boom inmobiliario se ha convertido en un boomerang que hace pensar a los potenciales compradores que la caida de precios no tendra fin, como en su dia se penso que la subida del precio de los pisos seria infinita.
Cabria, de hacer un analisis mas profundo, otras muchas causas que justificarian que no hemos visto el suelo en la caida de precios de los pisos, basicamente partiendo de la base de que la crisis inmobiliaria ha generado en España y en otros paises como Estados Unidos o Inglaterra, una crisis global a todos los niveles que supera la ya nada despreciable crisis mundial, en el caso español hay que añadir un aumento del paro muy por encima de la media del resto de paises.
Las peculiaridades de la crisis española, muy especialmente el brutal aumento paro hace que los que tienen prespectivas de comprar casa no se decidan por miedo a verse incapaces de afrontar una hipoteca.
viernes, enero 30, 2009
lunes, enero 26, 2009
Caidas rapidas y bruscas del precio vivienda
En contra de la opinion de muchos que piensan que las bajadas del euribor supondra una recuperacion del precio de la vivienda a corto plazo, en nuestra opinion, no solo no habra tal recuperacion a corto plazo del precio de los pisos , sino que habra caidas bruscas y rapidas en los precios.
No tienen en cuenta dos factores muy importantes los que afirman que las bajadas de los tipos de interes afectara a corto plazo al precio de las casas , por un lado tenemos un aumento del paro espectacular que impide una recuperacion de los precios, no solo por que el poder adquisitivo de las familias ha bajado y seguira bajando considerablemente mientras aumente el paro, ya que si en una familia un solo miembro va al paro es suficiente para disminuir su capacidad de pago y solvencia para pagar una hipoteca, eso sin contar la inseguridad y falta de confianza que produce reducir los ingresos familiares.
Por otro lado, la bajada de los tipos de interes y mas concretamente del euribor, referencia de las hipotecas solo beneficia de momento a los hipotecados con anterioridad a la crisis financiera en el sentido de que las cuotas mensuales que pagan por sus hipotecas se vera reducido considerablemente a corto plazo o en el mejor de los casos para los que ya le han revisado su tipo de interes ya lo estan notando.
Pero no sucede lo mismo con los que pretenden comprar piso , ya que los bancos aplican dos medidas que hace practicamente imposible acceder a una hipoteca, en primer lugar las exigencias de solvencia para conceder una hipoteca son inalcanzables para para la mayoria de los asalariados a los precios actuales de las viviendas, pudiendo acceder en el mejor de los casos a mini apartamentos . En segundo lugar, los bancos tampoco financian como antes el 100 % del precio de tasacion, ni mucho menos el 100 % del precio de los pisos en venta mas los gastos de compra.
Por ultimo, no debemos olvidar el factor mas importante que impide financiar la compra de inmuebles, me refiero a que mientras hace poco tiempo los bancos aplicaban un diferencial con el euribor de entre el 0, 35 % y el 1 % como maximo, ahora lo mas normal es que pidan entre un 1,5 % y un 2,5 % de diferencial con el euribor para conceder las nuevas hipotecas.
Esto supone que el potencial comprador, que ya de por si no tiene capacidad economica, ni ahorros, ni confianza, aun en el caso de que se decidiera a comprar casa , veria que en realidad el tipo de interes que va a pagar es igual o superior al que pagaba el propietario del piso antes de la bajada del euribor.
De poco sirve que el euribor baje 2 puntos porcentuales si el banco aplica un diferencial del 2 o 3 %.
Por lo tanto,cabe esperar una caida de los precios de las viviendas en venta rapida y contundente, probablemente a lo largo del 2009, teniendo en cuenta la rapidez del deterioro de la situacion economica española.
No tienen en cuenta dos factores muy importantes los que afirman que las bajadas de los tipos de interes afectara a corto plazo al precio de las casas , por un lado tenemos un aumento del paro espectacular que impide una recuperacion de los precios, no solo por que el poder adquisitivo de las familias ha bajado y seguira bajando considerablemente mientras aumente el paro, ya que si en una familia un solo miembro va al paro es suficiente para disminuir su capacidad de pago y solvencia para pagar una hipoteca, eso sin contar la inseguridad y falta de confianza que produce reducir los ingresos familiares.
Por otro lado, la bajada de los tipos de interes y mas concretamente del euribor, referencia de las hipotecas solo beneficia de momento a los hipotecados con anterioridad a la crisis financiera en el sentido de que las cuotas mensuales que pagan por sus hipotecas se vera reducido considerablemente a corto plazo o en el mejor de los casos para los que ya le han revisado su tipo de interes ya lo estan notando.
Pero no sucede lo mismo con los que pretenden comprar piso , ya que los bancos aplican dos medidas que hace practicamente imposible acceder a una hipoteca, en primer lugar las exigencias de solvencia para conceder una hipoteca son inalcanzables para para la mayoria de los asalariados a los precios actuales de las viviendas, pudiendo acceder en el mejor de los casos a mini apartamentos . En segundo lugar, los bancos tampoco financian como antes el 100 % del precio de tasacion, ni mucho menos el 100 % del precio de los pisos en venta mas los gastos de compra.
Por ultimo, no debemos olvidar el factor mas importante que impide financiar la compra de inmuebles, me refiero a que mientras hace poco tiempo los bancos aplicaban un diferencial con el euribor de entre el 0, 35 % y el 1 % como maximo, ahora lo mas normal es que pidan entre un 1,5 % y un 2,5 % de diferencial con el euribor para conceder las nuevas hipotecas.
Esto supone que el potencial comprador, que ya de por si no tiene capacidad economica, ni ahorros, ni confianza, aun en el caso de que se decidiera a comprar casa , veria que en realidad el tipo de interes que va a pagar es igual o superior al que pagaba el propietario del piso antes de la bajada del euribor.
De poco sirve que el euribor baje 2 puntos porcentuales si el banco aplica un diferencial del 2 o 3 %.
Por lo tanto,cabe esperar una caida de los precios de las viviendas en venta rapida y contundente, probablemente a lo largo del 2009, teniendo en cuenta la rapidez del deterioro de la situacion economica española.
jueves, enero 22, 2009
Publicidad inmobiliaria en internet, portales de anuncios, portales inmobiliarios e inmobiliarias
La publicidad inmobiliaria en internet era hasta hace poco materia casi exclusiva de los portales inmobiliarios, ya que las agencias inmobiliarias apenas han desarrollado portales de internet para vender sus pisos , y en la mayoria de los casos, ni siquiera cuentan con unas webs inmobiliarias que ofrezcan un minimo de calidad ni posicionamiento en internet.
Como ya habiamos comentado en otras noticias sobre la publicidad inmobiliaria en internet, los portales inmobiliarios no pasan un buen momento debido a la crisis inmobiliaria, asi, ven como sus ingresos por publicidad han caido con fuerza en los ultimos tiempos debido a que quienes les pagaban, las agencias inmobiliarias , han reducido drasticamente sus gastos en publicidad en el mejor de los casos o directamente han desaparecido.
Esto motiva que en los ultimos tiempos los portales de anuncios clasificados genericos esten ganando terreno a la hora de acaparar la publicidad inmobiliaria en internet y que hayan mejorado enormemente su posicionamiento en los buscadores de internet cuando los usuarios hacen busquedas relacionadas con viviendas.
La explicacion de este novedad en la publicidad inmobiliaria en internet se debe a varios factores, en primer lugar por que suelen ser gratuitos, lo que hace muy atractivo tanto a particulares como a empresas inmobiliarias anunciar sus pisos en venta .
En segundo lugar, por que estos portales de anuncios clasificados no solo tienen anuncios de casas , ciñiendose unicamente a ofertas de venta o alquiler de pisos , sino que tienen un contenido mucho mas amplio, que incluyen desde ofertas de empleo hasta cualquier otro articulo susceptible de ser vendido o alquilado, desde coches, muebles,viajes y un largo etc.
Un ejemplo de este tipo de portales de anuncios clasificados que incluye publicidad en internet de todos los articulos mencionados es Tablon de anuncios.com que podria servir para explicar la filosofia general de este tipo de portales de anuncios clasificados en internet, que no es otra que incluir una gran variedad de secciones diferenciadas de anuncios clasificados, lo que facilita a los usuarios que en una sola web puedan satisfacer sus necesidades de distintos productos.
Como ejemplo, vemos en la portada de la pagina web de Tablon de anuncios, secciones de anuncios clasificados de inmobiliaria, motor, trabajo y empleo,informatica, hogar,ocio y vacaciones,deportes, servicios, contactos personales. Y algo muy novedoso, una seccion de anuncios para estudiantes, donde se ofrecen desde libros, apuntes o vivienda para estudiantes.
Como vemos, el mundo de la publicidad inmobiliaria en internet esta sufriendo cambios debido a la crisis inmobiliaria , lo que va en detrimento del poder de los portales inmobiliarios y favorece a los portales genericos de anuncios de internet.
Sin embargo, inexplicablemente, la crisis inmobiliaria no ha conseguido que las empresas inmobiliarias creen sus propios portales de calidad para anunciar sus viviendas en venta en internet sin depender de otros soportes publicitarios.
Como ya habiamos comentado en otras noticias sobre la publicidad inmobiliaria en internet, los portales inmobiliarios no pasan un buen momento debido a la crisis inmobiliaria, asi, ven como sus ingresos por publicidad han caido con fuerza en los ultimos tiempos debido a que quienes les pagaban, las agencias inmobiliarias , han reducido drasticamente sus gastos en publicidad en el mejor de los casos o directamente han desaparecido.
Esto motiva que en los ultimos tiempos los portales de anuncios clasificados genericos esten ganando terreno a la hora de acaparar la publicidad inmobiliaria en internet y que hayan mejorado enormemente su posicionamiento en los buscadores de internet cuando los usuarios hacen busquedas relacionadas con viviendas.
La explicacion de este novedad en la publicidad inmobiliaria en internet se debe a varios factores, en primer lugar por que suelen ser gratuitos, lo que hace muy atractivo tanto a particulares como a empresas inmobiliarias anunciar sus pisos en venta .
En segundo lugar, por que estos portales de anuncios clasificados no solo tienen anuncios de casas , ciñiendose unicamente a ofertas de venta o alquiler de pisos , sino que tienen un contenido mucho mas amplio, que incluyen desde ofertas de empleo hasta cualquier otro articulo susceptible de ser vendido o alquilado, desde coches, muebles,viajes y un largo etc.
Un ejemplo de este tipo de portales de anuncios clasificados que incluye publicidad en internet de todos los articulos mencionados es Tablon de anuncios.com que podria servir para explicar la filosofia general de este tipo de portales de anuncios clasificados en internet, que no es otra que incluir una gran variedad de secciones diferenciadas de anuncios clasificados, lo que facilita a los usuarios que en una sola web puedan satisfacer sus necesidades de distintos productos.
Como ejemplo, vemos en la portada de la pagina web de Tablon de anuncios, secciones de anuncios clasificados de inmobiliaria, motor, trabajo y empleo,informatica, hogar,ocio y vacaciones,deportes, servicios, contactos personales. Y algo muy novedoso, una seccion de anuncios para estudiantes, donde se ofrecen desde libros, apuntes o vivienda para estudiantes.
Como vemos, el mundo de la publicidad inmobiliaria en internet esta sufriendo cambios debido a la crisis inmobiliaria , lo que va en detrimento del poder de los portales inmobiliarios y favorece a los portales genericos de anuncios de internet.
Sin embargo, inexplicablemente, la crisis inmobiliaria no ha conseguido que las empresas inmobiliarias creen sus propios portales de calidad para anunciar sus viviendas en venta en internet sin depender de otros soportes publicitarios.
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