Inmobiliarias Madrid : Honorarios o comisiones de agencias, comisiones inmobiliarias abusivas

Los honorarios de las agencias inmobiliarias de Madrid por las gestiones de venta de inmuebles en Madrid son en muchos casos abusivas y causan estupor por su elevada cuantia, provocando quejas y reclamaciones judiciales de los usuarios y clientes de las inmobiliarias.

Existe una gran confusion entre los clientes de las agencias inmobiliarias de Madrid sobre cuales son las comisiones o los honorarios que una agencia inmobiliaria debe cobrar por las gestiones de venta o por comprar casas en Madrid.

EVITA Comisiones abusivas de agencias inmobiliarias en nosolopisos.es

Tampoco tienen claro la mayoria de los clientes de las agencias inmobiliarias quienes son los obligados al pago de los honorarios de agencia, ni si debe ser el que vende o el que compra el inmueble el obligado al pago de las comisiones de agencia.

En primer lugar, debemos aclarar que los honorarios o comisiones de las agencias inmobiliarias de Madrid de conformidad con lo previsto en la legislación sobre Defensa de la Competencia y Competencia Desleal, son libres, aplicándose por tanto el pacto establecido con el cliente.

Esto quiere decir que legalmente cada agencia inmobiliaria puede cobrar los honorarios o comisiones que estime por convenientes siempre que el cliente las acepte.

Sin embargo, no todas las agencias inmobiliarias en Madrid aprovechan esta libertad de honorarios que establece la ley para cobrar comisiones abusivas ,podemos clasificar las agencias inmobiliarias en 3 grupos y analizar que tipo de honorarios establecen y si disponen o no de unas normas orientadoras de honorarios profesionales establecidas de forma voluntaria:

- Las agencias inmobiliarias en Madrid pertenecientes a distintas marcas de franquicias inmobiliarias : En este caso cada marca de franquicia establece por regla general para todos sus franquiciados unos honorarios o comisiones, lo que ocurre es que no hay unanimidad en los honorarios de cada marca de franquicia, ni todas tienen un criterio unificado sobre si las comisiones por gestiones de venta de inmuebles se cobran al vendedor o al comprador.

Muchas agencias inmobiliarias franquiciadas incluso cobran comisiones por gestiones de venta de viviendas en Madrid tanto al vendedor como al comprador , esta practica es la que mayor numero de quejas y reclamaciones judiciales ocasiona por parte de los que compran casas a traves de agencias inmobiliarias, ya que el comprador en muchos casos ve un anuncio de un piso de la agencia inmobiliaria con un precio determinado, queda directamente en el piso o en las oficinas de la agencia inmobiliaria, y solo son informados de que deben pagar una comision cuando ya se han molestado en desplazarse a ver el piso en venta o a la oficinas de la agencia inmobiliaria en cuestion.

Tambien generan una gran cantidad de quejas y reclamaciones judiciales cuando el vendedor y el comprador se enteran de la comision total que la agencia inmobiliaria ha cobrado por sus gestiones de venta de apartamentos en Madrid, ya que en algunos casos el vendedor piensa que solo el paga la comision y lo mismo piensa el comprador.

Hay casos sangrantes de comisiones abusivas, aunque legales en principio, en que se cobra un 6 % de comision al vendedor y otro 3 % al comprador.

- Las agencias inmobiliarias de Madrid que no pertenecen a ninguna franquicia ni a ningun otro colectivo : En este grupo estarian una o varias agencias inmobiliarias a nombre de un titular individual o una sociedad . En este caso cada una de las agencias cobran a sus clientes las comisiones que pactan y determinan de forma individual si le cobran al vendedor. Es decir que agencia inmobiliaria Pepe puede cobrar un 3 % y solo al vendedor y agencia inmobiliaria Jose puede cobrar un 7 % al vendedor, al comprador o a ambos.

- Las agencias inmobiliarias de Madrid representadas por agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid colegiados : En este grupo de agencias inmobiliarias tienen en comun que todas ellas tienen al frente a un agente de la propiedad inmobiliaria que esta colegiado en el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid.

Son los unicos que de forma voluntaria han redactado unas normas orientadoras de honorarios profesionales que aplican todas y cada una de esta clase de agencias inmobiliarias de Madrid.

Dichas normas orientadoras de honorarios profesionales, aunque no pueden ser obligatorias de conformidad con lo previsto en la legislación sobre Defensa de la Competencia y Competencia Desleal, si son unanimamente aceptadas por todos los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y son aplicadas en defecto de pacto en contrario.

Estas normas establecen tanto la cuantia de los honorarios o comisiones como quienes estan obligados al pago. Concretamente establecen que :

1 ) Los honorarios en Compraventa y cesión de toda clase de bienes inmuebles o derechos sobre los mismos, en cualquier forma legalmente autorizada. Sobre el precio real de la transmisión: 5%

2)Estarán obligados al pago de los honorarios y/o gastos:
1. En las compraventas o cesiones, el vendedor o cedente.

Si bien puede establecerse pacto en contrario en casos concretos previa negociacion, tanto respecto de la cuantia de los honorarios como de la obligacion de pago. Es decir, un comprador puede proponer una rebaja en el precio de las viviendas y los vendedores aceptarla a cambio que que el agente de la propiedad acepte bajar su comision o de que el comprador acepte pagar el los honorarios de agencia.

El hecho de que sea el vendedor el que pague los honorarios de agencia al vender pisos y que la cuantia de los honorarios este previamente determinada, salvo pacto posterior en contrario, evita numerosas quejas y reclamaciones judiciales, ya que el vendedor sabe perfectamente quien y cuanto tendra que pagar en el momento que firma la nota de encargo de venta donde se establece con claridad que la comision de la agencia esta incluida en el precio final de venta. El comprador en ningun caso puede llevarse sorpresas desagradables por enterarse posteriormente a visitar el piso en venta o de mostrar su interes de compra que ademas del precio de venta del piso debe abonar comisiones.


Seria muy recomendable que se pudiera establecer un criterio unitario de honorarios de agencia legalmente obligatorio para todo tipo de agencias inmobiliarias de Madrid, pero lamentablemente no es posible ya que iria contra la legislación sobre Defensa de la Competencia y Competencia Desleal.

Por lo tanto, esperamos que este articulo sea de utilidad a los clientes y usuarios de los servicios de agencias inmobiliarias en Madrid, ya que en el caso de las agencias inmobiliarias de Madrid representadas por agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid ya sabran de antemano tanto la cuantia como quien esta obligado al pago de las comisiones.

En caso de que la agencia inmobiliaria no pertenezca a este colectivo recomendamos :

1 ) Al vendedor : que en la nota de encargo de venta inmobiliaria exiga que se haga constar tanto el IMPORTE TOTAL de los honorarios o comision de la agencia, como quien esta obligado a su pago. Especificando con absoluta claridad si la agencia le cobrara comison ademas de a el, tambien al comprador. Esto es muy importante, ya que un gran numero de ventas de apartamentos quedan frustradas cuando se informa al comprador de que ademas del precio de venta deben pagar una comision.

2) Al comprador : Que antes de perder su tiempo acudiendo a la oficina de la agencia inmobiliaria, o de visitar el piso en venta, o peor aun cuando muestra su interes de compra en un inmueble determinado, pregunte por telefono si el precio de los pisos en venta incluyen la comision de agencia o si le van a cobrar honorarios de agencia ademas de pagar el precio de venta.

De este modo comprador y vendedor evitaran ventas frustradas o inutiles perdidas de tiempo por causa de la comision de agencia .
O peor aun para el comprador cuando se entera de que tiene que pagar unos gastos extras cuando ha visto la vivienda , le ha gustado y ya esta ilusionado en comprar, ya que algunas agencias inmobiliarias solo informan de ese pago justo en el momento en que el comprador muestra su interes o justo cuando se presenta en la agencia a señalizar el inmueble.

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Franquicias Inmobiliarias ¿ Desapareceran las franquicias inmobiliarias por la crisis ?

Una gran mayoria de las cadenas de franquicias inmobiliarias en España desapareceran durante esta crisis inmobiliaria o reduciran su tamaño drasticamente quedando reducidas a un pequeño numero de oficinas que compatiran marca y gastos de publicidad.

Si bien a las fechas que estamos hacer esta afirmacion es jugar con ventaja, ya que a dia de hoy ya son muchas las franquicias inmobiliarias que han ido a la quiebra o que han cerrado un importante numero de oficinas, no es menos cierto que todavia no hemos visto lo peor en este sector de las franquicias.

Si analizamos lo que sucedio con las franquicias inmobiliarias durante la ultima crisis inmobiliaria, la del año 92, casi se puede afirmar con absoluta certeza que el futuro de las actuales franquicias inmobiliarias en España esta escrito, y no es otro que el cierre masivo de oficinas inmobiliarias de las franquicias y finalmente su desaparicion.

Aunque algunas Franquicias inmobiliarias dejaran abiertas un numero residual de oficinas en un intento desesperado de conservar una marca que reporto excelentes beneficios al franquiciante, no asi a sus franquiciados, el motivo no sera que la marca tenga valor alguno para sus franquiciados ni que las franquicias inmobiliarias hayan descubierto la formula magica del mercado inmobiliario.

Esta claro que cada vez que se inicia una epoca de bonanza en el mercado inmobiliario aparecen como setas numerosisimas marcas de franquicias inmobiliarias que parecen haber descubierto metodos infalibles o formulas magicas para que cualquier franquiciado obtenga un exito sin precedentes vendiendo apartamentos.

Sin embargo, la realidad es que la gran mayoria de las franquicias inmobiliarias aparecen a una velocidad asombrosa cuando el precio las viviendas sube y hay en el mercado inmobiliario panico comprador y que desaparecen con una velocidad aun mayor cuendo cae el precio de la vivienda y hay panico vendedor.

La realidad es que las franquicias inmobiliarias no han descubierto metodo o formula magica alguna y que solo aportan a sus franquiciados pequeñas ventajas unicamente utiles para los que nunca tuvieron contacto alguno con el mercado inmobiliario y quieren abrir su " Propias" agencias inmobiliarias de hoy para mañana.

Esas pequeñas ventajas que aporta el franquiciador o franquiciante al franquiciado suelen consistir en que facilitan unos cuantos formularios de contratos tipo que se podrian obtener de forma gratuita en cualquier pagina web de tematica juridico / inmobiliaria,imparten cursos basicos de tecnicas comerciales y de como organizar una pequeña oficina inmobiliaria cuyo coste es muy superior al de cursos impartidos por academias especializadas o universidades , y que comparten los gastos de publicidad no estando nada claro el porcentaje total que del dinero aportado por los franquiciados destina el franquiciador a la inversion en publicidad.

La parte negativa, es que esas pequeñas ventajas suelen tener un precio elevadisimo que consiste en el pago de una cuota inicial, y en ceder al franquiciador un buen tanto por cien de los ingresos obtenidos de la venta de pisos por cada uno de los franquiciados. En algunos casos esa cuota inicial es muy elevada y supera al coste total que tendria montar una oficina inmobiliaria por su propia cuenta, incluido mobiliario, formacion etc etc.

Mientras el mercado inmobiliario esta en alza al franquiciador le resulta muy facil convencer a sus franquiciados de que el elevado numero de ventas de casas e ingresos se debe o a su metodo o formula inmobiliaria magica, cuando la realidad es que en los tiempos de bonanza un perfecto desconocedor del mercado inmobiliario podria tener exito en su nueva agencia inmobiliaria y obtener el mismo numero de ventas e ingresos sin necesidad de pagar elevadas cuotas de ingreso ni ceder una buena parte de sus beneficios al franquiciador.

Cuando llegan los tiempos de crisis los franquiciados descubren con sorpresa que el metodo o formula magica infalible que habian pagado generosamente, ni es magico ni es infalible.

En ese momento ven como cae la venta de inmuebles y los ingresos y como tener que seguir pagando las correspondientes cuotas al franquiciante hace imposible resistir la crisis inmobiliaria con tan reducidos ingresos.

La reaccion de la gran mayoria de franquiciados es huir precipitadamente no solo de la franquicia inmobiliaria sino desaparecer del mercado inmobiliario.

Otros franquiciados sin embargo resisten en la franquicia hasta llegar a arruinarse completamente debido a que han hecho recientemente su inversion y les duele en el alma perder el dinero que les ha costado la cuota inicial y los gastos de montar su oficina inmobiliaria. Alentados ademas por nuevas promesas del franquiciador que ve en riesgo perder sus extraordinarios beneficios, promesas del tipo " los que se van es por que no valen para este negocio pero los que nos quedemos nos repartiremos el pastel y tocaremos a mas ".

Sin embargo, en honor a la verdad, tambien existen dentro de las franquicias inmobiliarias franquiciados que inicialmente no tenian experiencia en el mercado inmobiliario pero que a base de bregar dia a dia y no por los metodos o formulas magicas, se han convertido en excelentes profesionales del sector .

Normalmente estos franquicados que son buenos profesionales abandonan las franquicias para ahorrarse los inutiles costes y abren sus propias agencias inmobiliarias en plena crisis y los que consiguen superarla se quedan integrados plenamente en el mundo inmobiliario.

Debemos tener en cuenta, que este articulo esta referido a la gran mayoria de las franquicias inmobiliarias, no a todas, ni mucho menos a las franquicias en general.

Existen franquicias, por ejemplo en el mercado de los automoviles, la alimentacion, etc que realmente si que aportan mucho a sus franquiciados por que tienen detras a grandes marcas que no les ofrecen metodos ni formulas magicas, sino que aportan productos de calidad o de gran exito comercial a precios muy competitivos que seria imposible conseguir a los franquiciados sino fuera gracias a la franquicia. Pensemos por ejemplo en una franquicia de ford, Burger King etc.

Una marca de franquicia no vale nada si solo es un nombre que no tiene detras productos comerciales de probado exito, una prolongada experiencia empresarial y un acreditado prestigio. Son solo espejismos que a base de repetir mensajes triunfalistas duran un periodo corto de tiempo y desaparecen,como los cantantes de una cancion de moda de verano , que tras un aparente exito arrollador desaparecen en el olvido.

En el caso de este tipo de franquicias podemos comprobar como perduran a lo largo de los años, sufriendo cuando hay crisis en su sector como cualquier empresa, pero sin desaparecer.

En el caso de las franquicias inmobiliarias en España ¿ Alguien conoce alguna marca de franquicia inmobiliaria en España que lleve en el mercado 20 años ? . Quizas en otros paises como Estados Unidos si existan franquicias inmobiliarias que hayan perdurado, pero en el caso de España parece ser que las franquicias inmobiliarias son un excelente negocio para los franquiciadores y un ruinoso negocio para los franquiciados.

Noticias Vivienda Madrid: Malas noticias de la vivienda en Madrid

Las noticias sobre la vivienda en Madrid no son nada buenas, segun un informe de Caixa Cataluña el precio de la vivienda en la comunidad de Madrid sera la que tenga una mayor caida si la comparamos con el resto de las comunidades autonomas.

Asi, para 2008 se preve una caida del precio de las viviendas de un 6,6 % ,porcentaje bastante alto si tenemos en cuenta que el porcentaje de bajada de precio media de las casas a nivel nacional sera segun las previsiones de Caixa Cataluña de un 2,2 %.

Tomando como base estos datos cabria preguntarse cuanto tiene que bajar el precio de la vivienda en Madrid para que se produzcan ventas de nuevo, y sobre todo si el precio de las viviendas en Madrid tocara fondo en 2008, 2009 o 2010.

Respecto a cuanto tiene que bajar el precio de venta vivienda en Madrid para que los pisos se consigan vender, podemos fijarnos en dos indicadores que marcaran el cambio de tendencia del precio de los apartamentos en Madrid :

1 ) Que la relacion entre los sueldos de los madileños y el precio de lo apartamentos en venta en Madrid posibilite el pago de la hipoteca por parte de los potenciales compradores. Ya que en la actualidad son muy pocos los madrileños cuyos sueldos le permitirian comprar un piso y afontar sin problemas el pago de la hipoteca.

2) Otro factor que indirectamente va a influir en que llegue el equilibrio al precio de las casas en Madrid sera la relacion entre el precio de los alquileres en Madrid y la cuantia de las cuotas de la hipoteca para poder comprar un apartamento similar al que tenemos alquilado.

Por ejemplo, si comprar apartamento en Madrid de un domitorio con 40 m2 cuesta en madrid 180.000 euros, supone que con una hipoteca a 20 años pagaremos una cuota de unos 1200 euros/mes. Si no decidimos por alquilar apartamento en Madrid de las mismas caacteristicas pagariamos una renta de alquiler mensual de unos 800 euros/ mes.

En este ejemplo, y dado el momento de crisis en España , pocos madrileños que quieran vivir en esos hipoteticos apartamentos podran asumir el diferencial de casi un 50 % entre el precio de el alquiler y el pago de la cuota hipotecaria.

Por lo tanto la relacion cuota hipoteca/renta de alquiler sufre actualmente un importante desequilibrio, sin embargo si a corto plazo baja el precio de venta de la vivienda y sube el precio de las viviendas de alquiler , como esta sucediendo ya, llegara el momento en que el diferencial consiga que sea interesante comprar piso en Madrid en vez de alquilarlo.

Por tanto, si queremos saber el momento en que el mercado inmobiliario se equilibrara en Madrid debemos estar muy atentos a la evolucion de los sueldos por un lado y a la evolucion de los precios de venta y alquiler de viviendas en Madrid.

Pisos alquiler,Contrato de alquiler de 5 años renovado automaticamente

Nos plantean que ocurre cuando el propietario de pisos de alquiler no pasa los recibos por motivo de una renovacion automatica del contrato de alquiler, la consulta que nos remiten es :

-Tras vencer el contrato de alquiler de 5 años de mi vivienda y no recibir ninguna notificación, nos queda automáticamente renovado por 3 años, pero fue culpa del administrador no enviar la notificación, ya que se ve que el propietario quería incrementar el alquiler y volver a hacer un nuevo contrato por 5 años, mi duda es nos pueden echar???No nos pasan los recibo de alquiler que hacer???
Muchas gracias.

- Respuesta : En primer lugar, debe notificar de forma fehaciente su intencion de pagar las rentas de piso en alquiler y solicitar que le remitan los recibos de alquiler o bien que le faciliten una cuenta corriente donde efectuar los pago de las rentas.

De este modo, quedara claro que no cabe un desahucio por falta de pago, ya que no es usted quien no quiere pagar, sino el propietario quien no quiere cobrar.

La ley de arrendamientos urbanos vigente, que regula el alquiler de viviendas en su articulo 10 establece con toda claridad el caso expuesto por usted " Artículo 10. Prórroga del contrato

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento , una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. " Por lo tanto, podran subirle la renta unicamente lo que fija la propia ley de arrendamientos urbanos en su Artículo 18. Actualización de la renta

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Debemos tener en cuenta que tambien hay contratos de alquiler de usos distintos de vivienda, que estan excluidos, por ejemplo las oficinas y el caso mas tipico de los apartamentos de alquiler por meses .

Viviendas en Madrid con hipotecas caras

Comprar vivienda en Madrid es en 2008 bastante complicado, a pesar de que los precios de las viviendas bajan debido a que los que quieren vender no tienen mas remedio que bajar los precios, pero es dificil comprar gracias a las hipotecas, que ademas de concederse con cuenta gotas, no debemos olvidar que el euribor sube en Europa sin parar, situandose a dia de hoy en el 4,82 %.

Todos recordamos cuando comprar pisos en Madrid era muy facil con los tipos de interes en minimos, llegando a estar en el 2,014 % y coincidiendo que bastaba la intencion de comprar piso para que de forma casi automatica la hipoteca para realizar la compra se concediera con una nomina muy ajustada, y en muchos casos con una nomina claramente insuficiente.

A dia de hoy, vender pisos se complica, ya que la hipoteca que debe soportar en comprador va a estar entre el 5,50 % y el 6 % de intereses, si sumamos al euribor el diferencial de entre o,5 % y 1 % que los bancos obtienen como beneficio al conceder las hipotecas a los compradores de casas.

Por otro lado, los que tienen sus casas hipotecadas y quieren venderlas ven como mes a mes les sube el tipo de interes y por lo tanto la cuota de sus hipotecas, lo que les obliga en muchos casos a aceptar ofertas de compra por su piso que hace uno o dos años ni siquiera se plantearian.

Cabe esperar despues del verano del año 2008 y sobre todo durante el año 2009 que aquellos que tienen viviendas sin hipoteca o los que vendieron antes de la crisis su piso y tienen liquidez se decidan a comprar pisos a precios de ganga para dedicarlos al alquiler mientras la crisis inmobiliaria dure y obteniendo a medio/ largo plazo unos mas que razonables beneficios.