sábado, marzo 28, 2009

Comprar piso para alquilar a estudiantes, pisos en venta a buenos precios

Comprar piso en Madrid y destinarlo a alquilar a estudiantes es una buena opcion en estos tiempos de crisis ya que podemos encontrar pisos en venta en Madrid realmente baratos, sobre todo se notan las bajadas de precios precisamente en las viviendas ideales para el alquiler a estudiantes ¿ por que ? , por que uno de los factores mas importantes para los estudiantes a la hora de buscar pisos en alquiler es un precio barato, por encima de otros factores que otro tipo de inquilinos como las familias o los ejecutivos de empresas valoran tanto o mas que el precio.

Por poner un ejemplo, seria muy dificil alquilar piso en planta baja o entreplanta a una familia o a un ejecutivo a pesar de que el precio de alquiler sea mas barato que el de otra vivienda similar en el mismo edificio. Las familias o los trabajadores con mayor poder adquisitivo que los estudiantes prefieren pagar un poco mas de alquiler a cambio de tener una casa en una planta mas alta, mientras que el estudiante valorara mucho mas que el alquiler es mas barato.

Otro ejemplo, es justo el contrario, pisos de alquiler en plantas altas situados en edificios sin ascensor, tambien en este caso es frecuente que los estudiantes prefieran alquilar pisos a pesar de tener que subir a pie dos o tres plantas si el precio de alquiler lo justifica, mientras que las familias o los ejecutivos de empresas preferiran pagar un poco mas a cambio de tener ascensor.

En los tiempos del boom inmobiliario las diferencias de precios de las casas no eran muy grandes segun el barrio y segun las diferencias mencionadas como ser pisos en planta baja o en edificios sin ascensor,debido fundamentalmente a la falta de oferta de pisos en venta.

Sin embargo ahora, en plena crisis inmobiliaria y con una enorme oferta de viviendas en venta , las diferencias de precios de las casas en venta en funcion de las caracteristicas mencionadas se hace cada vez mas grande ya que los que quieren comprar piso pueden elegir entre una gran cantidad de viviendas similares en los barrios que prefieren y suelen descartar aquellos pisos que estan en planta baja o en edificios que carecen de ascensor, lo que hace practicamente imposible vender pisos de estas caracteristicas, salvo que la diferencia de precio con pisos similares sea muy elevada.

Cuando compramos un piso como inversion, con el unico fin de alquilarlo, los parametros para decidir comprar no deben ser los mismos que cuando queremos buscar piso para vivir, es decir, mas que nuestros propios gustos debemos analizar mas la rentabilidad de la inversion.

Por eso, debemos en primer lugar analizar que barrios tienen precios mas baratos en venta y sin embargo tienen una gran demanda de alquileres , por ejemplo los apartamentos situados cerca de zonas universitarias o de centros de enseñanza, donde la demanda de pisos de alquiler para estudiantes puede ser alta.

En segundo lugar, debemos tener en cuenta la relacion entre en precio de compra y el precio de alquiler, normalmente los pisos baratos tienen una mejor relacion que los pisos de lujo a la hora de alquilarlos.
Podemos comprobar facilmente como un pequeño apartamento en venta , bajo interior puede costar en Madrid entre 100.000 y 120.000 euros, y sin embargo por 600 o 700 euros de alquiler nos lo quitaran de las manos, mientras que el mismo apartamento en un barrio mejor, exterior y en planta alta puede costar entre 225.000 y 300.000 euros, sin embargo sera muy dificil que nadie nos lo alquile por mas de 800 o 900 euros.

Como vemos, mientras el precio de venta es el doble, la rentabilidad en alquiler solo es entre un 30 % y un 50 % mas elevada, es decir, la relacio precio de venta / precio de alquiler es mucho mas favorable en las viviendas baratas.

En resumen, los alquileres son mas rentables cuanto mas barato, mas pequeño y mas popular sea el barrio sea el apartamento que compramos, sin embargo no todo son ventajas, ya que desde un punto de vista a medio o largo plazo no debemos olvidar que los pisos de mayor calidad y situados en buenos barrios se revalorizan mas, aunque a corto plazo con la crisis inmobiliaria ninguno de los dos tipos de inmuebles tienen revalorizaciones, si acaso se deprecian menos los pisos de calidad en buenas zonas de Madrid.