sábado, diciembre 20, 2008

Precios pisos 2009, venta de viviendas y precios bajos

Pa intentar saber que pasara con el precio de los pisos en 2009 debemos saber en que fase del mercado de inmuebles estamos ahora, a finales de 2008 y tratar de analizar el futuro a corto plazo.

Desde mi punto de vista la situacion previsible de los precios de las casas en 2009 sera consecuencia de lo que ha sucedido en los años precedentes y de como han evolucionado los precios en las distintas fases de la burbuja inmobiliaria durante los ultimos 10 años, no olvidemos que los ciclos del mercado inmobiliario tienen una media de duracion de 10 años, si bien hay ciclos mas cortos y mas largos en el mercado de pisos.

Excepcionalmente, el mercado ciclico de bienes inmuebles ha tenido en los ultimos 10 años una duracion excesivamente larga. Tras la crisis del año 1992, el mercado toca suelo en el precio de los pisos en venta en el año 1994 y 1995 , en el año 1996 se estabilizan los precios, y desde el año 1998 hasta el año 2005 asistimos atonitos a una brutal, injustificada y exponencial subida de los precios de la vivienda que parecia no tener fin.

En otros ciclos de los precios de la vivienda , estas subidas, aunque similares en ocasiones en cuanto a lo exponencial e injustificado,nunca que yo recuerde, coincidio una subida de precios tan exponencial e injustificada que se mantuviera tanto tiempo.

Por todo lo demas, el analisis de la crisis inmobiliaria que nos llevara a ver el panico y brutales caidas de precios en 2009 no tiene grandes diferencias, salvo en la intensidad y duracion, con las demas crisis precedentes logicas de un mercado ciclico como el mercado inmobiliario.

Podriamos analizar mas a fondo cuales fueron las distintas fases de este ultimo ciclo inmobiliario y de la evolucion de precios, pero esa es una tarea que ya esta hecha, de la que mucho se ha escrito y que clasifica en siete fases el ciclo inmobiliario.
Copiaremos ( Y al final de esta noticia haremos un razonamiento de fase vendra en 2009 con respecto al precio de las casas en venta ) una de las versiones de las siete fases de la crisis inmobiliaria para los que no han leido sobre el tema, puedan comprobar como se gestan las subidas y bajadas del precio de la vivienda, no conozco al autor del articulo de las siete fases, pero coincide utilizando distintas palabras, con otros muchos informes de expertos que no han querido callar sobre la situacion de crisis que se avecinaba desde el año 2005.

ARTICULO SOBRE LAS SIETE FASES DE LA BURBUJA INMOBILIARIA :

Fase 1 - Planteamiento: Toda crisis financiera comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera.

Fase 2 - Los precios comienzan a subir: Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo.

Fase 3 - Crédito fácil: El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y sólo hay una cosa que este cohete quema: crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crédito barato, los agentes externos no pueden entrar.

El crédito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los últimos años. Sin embargo, los bancos no están concediendo préstamos para que la gente almacene gasolina en sus garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos sí que están dando préstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida.

El aumento del crédito fácil está muchas veces asociado a la innovación financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora los riesgos. De hecho, el crédito fácil y la innovación financiera son un cóctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenzó con una novedosa figura llamada "sociedad anónima de responsabilidad limitada". En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los "margin calls". Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas "sólo interés", creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

Fase 4 - Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. Así como un fuego necesita más combustible, la burbuja necesita más forasteros.

Fase 5 - Euforia: La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos.

Por supuesto, el argumento del "nuevo mundo" es cierto; el mundo es diferente cada día, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

Fase 6 - Los expertos recogen beneficios: Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Típicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras veces, los forasteros los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin.

Fase 7 - El estallido: A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta. Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.


En mi opinion a principios del 2009 estamos en la fase siete de la burbuja inmobiliaria, justo cuando claudican los vendedores acuciados por las hipotecas y la presion de los bancos.

Pero el analisis no esta completo, nos falta saber cual sera la evolucion de los precios de los pisos a lo largo del año 2009 y los años sucesivos.

En mi opinion, tras el desplome de los precios de los pisos en 2009 , es probable que se repita una tras otra las mismas fases, empezando por la primera , de hecho ya se comienza a producir un hecho relevante de esa primera fase " los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera."

Pero ojo, que los propietarios de apartamentos en venta , no se hagan ilusiones, no habra recuperacion de precios de los pisos en 2009 ni en 2010 que les salve de la quema.

En cuanto la liquidez que los gobiernos estan aportando a los bancos llegue a sus manos, y que no llega a empresas ni particulares, sino que los bancos utilizan en sanear sus propios balances, los bancos estaran en condiciones de afrontar el problema de las viviendas que han sobrefinanciado.

Hasta ahora, la falta de liquidez de los bancos les impedia afrontar de cara el problema inmobiliario e intentaban a toda costa aguantar a los morosos que poco a poco pagaban alguna cuota de sus hipotecas, siendo tolerantes con las moras en el pago .

Un claro ejemplo lo vemos en el Banco Santander, que una vez que ha tenido algo de liquidez ha optado por asumir perdidas en las viviendas sobrefinanciadas y se ha quedado con promociones enteras de viviendas o con participaciones importantes de empresas inmobiliarias , es decir, han convertido su dinero en ladrillos a precios muy inferiores a los que en su dia financiaron.

Debemos tener en cuenta, que en la gran mayoria de los casos, aunque los bancos sobrevaloraron y sobretasaron el precio de los pisos en los ultimos años y que tambien bajaron el nivel de garantias para dar creditos, no en todos los casos ha sido asi.

En muchos casos los bancos para financiar a las empresas promotoras pedian que fueran propietarios del suelo o que aportaran otros bienes como garantia como condicion para financiar la construccion. En el caso de los particulares, no en todos los casos financiaron el 100 % del valor de tasacion, sino el 80 % y pidieron avales o tener otro piso en propiedad.

Curiosamente, seran estos ultimos, los clientes mas solventes, los que peor trato recibiran de los bancos ahora, seran inflexibles y les obligaran a vender a la baja para cancelar las hipotecas que no pueden pagar y en caso de no hacerlo les subastaran sus apartamentos sin piedad o negociaran que entreguen sus ladrillos voluntariamente asumiendo las perdidas del suelo que tenian pagado en el caso de las promotoras inmobiliarias, y asumiendo la perdida del 20 % y de las cuotas de las hipotecas pagadas en el caso de los particulares.

Aun asi, el banco no vera estas operaciones como una buena inversion y se lamentara por la parte de perdidas que le tocara asumir.

Los bancos se haran con una gran participacion del mercado inmobiliario y sean propietarios de una inmensa cantidad de inmuebles, y una vez que los particulares hayan vendido a precio de saldo los pisos que no podian pagar, cosa que acelerara enormemente el paro creciente.

Los bancos no daran creditos de nuevo a insolventes, escocidos aun por las perdidas que les ha tocado asumir, y tampoco le daran creditos a los solventes que en otros tiempos no tendrian pobrema para obtener una hipoteca.

¿ quien podra comprar piso entonces en 2009, o en su caso si la crisis se prolonga mas, durante los años posteriores de los precios de ganga ?

No nos olvidemos de la fase seis del proceso de la burbuja inmobiliaria " Los expertos recogen beneficios " , esos expertos aprovecharon las fases anteriores obteniendo unas pluvalias inimaginables y justo antes del derrumbe de precios de los pisos salieron del mercado y se llevaron su dinero a sitios o inversiones mas seguras, como otros paises en desarrollo o a depositos de alto rendimiento etc, etc.

Estos expertos estan rebosantes de liquidez que obtuvieron durante el boom inmobiliario y tiene la escopeta cargada esperando con calma el momento final del ciclo, solo ellos pueden comprar por que tienen liquidez y los bancos le daran hipotecas si quieren financiar una pequeña parte de sus compras.

Expulsados del mercado el resto de los mortales, por falta de liquidez y de credito, los expertos campan a sus anchas en el mercado inmobiliario, saben que solo ellos pueden comprar vivienda y no dudan en aprovechar la ocasion.

Exprimen al maximo a los particulares que aun resisten sin vender haciendo ofertas a la baja , a precios de autentica ganga, acuden a los bancos a seleccionar aquellos inmuebles embargados en los que el banco no perdio dinero, sino el embargado, y se los quedaran, descartando los que los bancos pretenden vender para recuperar lo perdido.

Los mas carroñeros, acudiran directamente a los juzgados, a las subastas judiciales que estaran en plena efervescencia, y haran licitaciones en competencia con los acreedores que financiaron al embargado, como leones y hienas luchando por los restos de la pieza muerta.

Tampoco deben hacerse muchas ilusiones los que esperaron este momento de fuertes caidas del precio de las viviendas , se han librado de ser devorados por la crisis inmobiliaria, pero no podran ser los primeros en aprovechar la carne fresca en forma de ladrillo que la crisis inmobiliaria ofrecera en su fase final, por que los bancos no les daran el credito a la mayoria, o les pediran enormes diferenciales con el euribor que les desanimen a aceptar el credito bancario.

Es un hecho ya, que si hace poco tiempo se obtenian hipotecas con unos diferenciales de entre el 0,35 % y el 0, 75 % , a dia de hoy, ningun banco ofrece hipotecas con diferenciales menores al 1 % y esta tendencia se acrecienta con el paso de los meses.

Los expertos que compraron o construyeron viviendas de obra nueva durante las primeras fases de la burbuja inmobiliaria y escaparon del mercado inmobiliario justo antes del inicio de su decadencia seran los autenticos afortunados y beneficiarios de esta crisis, no olvidemos que las grandes fortunas se forjan en tiempos de crisis, en tiempos de bonanza todos ganan dinero, pero este se evapora cuando el ciclo cambia.